Über den Preis von Immobilien und seiner Zinssensitivität höherer Ordnung

[Leibniz]

Angesichts regelmäßiger Spekulationen über die Preisentwicklung von Immobilien und angenommenen Ursachen der starken Preiszuwächse ist es möglicherweise erhellend, die preisrelevante Zinssensitivität von Immobilienpreisen zu betrachten, die, meine ich, auch die einzige relevante Zustandsgröße ist, was nachfolgend ersichtlich werden sollte.

Der explizit dargestellte Fall bezieht sich auf eine Immobilie inklusive einer zugehörigen, variabel verzinslichen Finanzierung. Die ursächliche Zinssensitivität ist allerdings inhärenter Bestandteil jedes Immobilienmarkts und tritt daher auch für dezidiert betrachtete oder festverzinslich finanzierte Immobilien zu, welche diesen Effekten nicht gleichermaßen stark, jedoch mindestens in der Größenordnung der halben Stärke, ausgesetzt sind.


Die Bestandteile dieser Betrachtung, der Immobilie und ihrer Finanzierung, lassen sich in einfachen Ausdrücken darstellen. Um diese Teile zu vereinen ist es hinreichend, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten jeweils durch verschiedene Vorzeichen zu unterscheiden.

Damit lässt sich eine Abbildung definieren, die für jeden zutreffenden Zinssatz und der Laufzeit der Finanzierung den davon abhängigen, angepassten Wert abbildet. Damit ist zum nullten Zeitpunkt ein bestimmter Zins und eine Dauer der Finanzierung zutreffend, die zu diesem Zeitpunkt zu einer bestimmten Basis zukünftiger Wertanpassungen darstellt. Zur Vereinfachung sei angenommen, dass für anfängliche Zinsen und Laufzeit die Wertbasis 0 gilt, sodass (durch V(x,y) )abgebildete Wertanpassungen immer die Differenz zum Ausgangszustand darstellen und entweder zugunsten der Vermögenswerte (positive Werte, Gewinne) oder der Verbindlichkeiten (negative Werte, Verluste) die gültige Wertdifferenz abbilden.
https://i.imgur.com/0UoF2uX.png




Mithilfe folgender Einschränkungen lässt sich eine Vereinfachung vornehmen
https://i.imgur.com/B09iDUl.png



Dabei bezeichnet a den Kaufpreis der Immobilie und Phi den Kehrwert der annualisierten (nicht unbedingt tatsächlich, sondern lediglich die ungefähr am Markt zu erzielende Rendite) Mietrendite.


Einen ersten Eindruck vermittelt bereits die Abbildung der Wertberichtigungen, die gängige Zinsen und gewöhnliche Laufzeiten der Finanzierung bewirken.

Anfangswert (gleiche Zinsen, Laufzeit) ist der Basiswert 0 ; 100 Punkte des Basiswerts entsprechen 100% des Kaufpreises der Immobilie. In der ersten Abbildung beispielsweise würde eine Zinssteigerung von etwa 2% (Basiswert 0)
auf 4% ungefähr zu einer Mehrbelastung durch steigende Finanzierungskosten und einen verringerten Wert der Immobilie führen, die 100% des Kaufpreises entspricht. (Basiswert -100)




für Phi = 33, bzw. 3% jährliche Mietrendite:
https://i.imgur.com/v9Y7e2k.png








für Phi = 50, bzw. 2% jährliche Mietrendite führen alle noch darstellbaren Zinsen zu einem Verlust; d.h. die Zinsen (unabhängig von Finanzierungskosten) dürfen nicht steigen:
https://i.imgur.com/g3sSIzR.png


V lässt sich ferner partiell nach Zinsen(x) differenzieren und dient damit als Darstellung der Steigung von Buchwertänderungen abhängig von Zins und Laufzeit.
https://i.imgur.com/lSdYfKH.png







Die zweite partielle Ableitung der Fläche V(x,y) nach x zeigt, warum Wertverminderungen sehr viel stärker in der Umgebung des Ortes (0,y) wirken
https://i.imgur.com/HyW7aFp.png








Die dargestellten Merkmale einer durch Polynome höherer Ordnung zunehmend beschleunigten Wertzunahme für sinkende Zinsen gegen null und umgekehrt einer erheblichen Wertminderung steigender Zinsen nahe null ist Allgemeinwissen für alle Menschen, die mit Anleihen oder Zinsprodukten zu tun haben.




Eine gängige Metrik, die in diesen Fällen zur Berechnung des Zinsrisikos genutzt wird, ist die Größe BPV/DV01 (Basis Point Value bzw. Dollar Value for 1 Basis Point).
Für dieses konkrete Beispiel einer Immobilie inklusive ihrer Finanzierung hat diese Größe abhängig von dem aktuellen Zinssatz folgende Gestalt:
https://i.imgur.com/R4Xu6Hq.png



Daran ist ersichtlich, dass für Zinsen in Höhe von 2% jede Zinsänderung um einen einzigen Basispunkt (0,01%) den Wert der exemplarischen Immobilie und ihrer Finanzierung um ein halbes Prozent (bezogen auf Kaufpreis) verändert. Für Marktzinsen nahe 1% wird jede 1-Basispunktänderung zu einer Wertabweichung von einem Prozent führt. Folglich wird eine Immobilie, die zu Marktzinsen von 1% gekauft wurde und einem Zinsanstieg um ein Prozent/100Bps ausgesetzt ist, über 50%, jedoch unter 100% ihres Wertes verlieren.

Aus diesem Grund sind Immobilien unter diesen Marktbedingungen eindeutig den Zinsprodukten zuzurechnen. Ferner ist die Natur dieser Mark-To-Model Bewertungen zu erkennen: sie ist nicht tagesaktuell abzurechnen, sondern (abgesehen von variabel verzinslichen Verbindlichkeiten) erst zur Refinanzierung/Veräußerung. Problematisch sind mitunter die Implikationen für die Anpassung der jeweils verbleibenden Eigenkapitalquote, die aufgrund der angemerkten Effekte ohne aktive Beihilfe der Betroffenen negativ werden kann, was Banken üblicherweise zwingt, die Zuführung weiteres Eigenkapitals zu verlangen oder den Kredit zu veräußern, wobei üblicherweise eine Zwangsversteigerung am Ende steht. Somit ist es nicht unwahrscheinlich, dass derzeitige Immobilienkäufe schließlich mit dem Ruin des Käufers, dem Verlust seiner Immobilie und ausstehender Restschuld endet.

Aufgrund dieser Merkmale aller Zinspodukte wird auch deutlich, warum die Notenbanken nicht mehr in der Lage sind, Zinsen ggf. in 300 Basispunkten Schritten und Sonntags zu erhöhen wie vor 30 Jahren. Ein dreißigjähriger Treasury-Bond hat über 300 Basispunkte Verluste > 40% mit BPVs nahe 200$ auf Nominalwerte von 100Tsd. USD.

[HansMaier.]

Angesichts regelmäßiger Spekulationen über die Preisentwicklung von Immobilien und angenommenen Ursachen der starken Preiszuwächse ist es möglicherweise erhellend, die preisrelevante Zinssensitivität von Immobilienpreisen zu betrachten, die, meine ich, auch die einzige relevante Zustandsgröße ist, was nachfolgend ersichtlich werden sollte.

Der explizit dargestellte Fall bezieht sich auf eine Immobilie inklusive einer zugehörigen, variabel verzinslichen Finanzierung. Die ursächliche Zinssensitivität ist allerdings inhärenter Bestandteil jedes Immobilienmarkts und tritt daher auch für dezidiert betrachtete oder festverzinslich finanzierte Immobilien zu, welche diesen Effekten nicht gleichermaßen stark, jedoch mindestens in der Größenordnung der halben Stärke, ausgesetzt sind.


Die Bestandteile dieser Betrachtung, der Immobilie und ihrer Finanzierung, lassen sich in einfachen Ausdrücken darstellen. Um diese Teile zu vereinen ist es hinreichend, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten jeweils durch verschiedene Vorzeichen zu unterscheiden.

Damit lässt sich eine Abbildung definieren, die für jeden zutreffenden Zinssatz und der Laufzeit der Finanzierung den davon abhängigen, angepassten Wert abbildet. Damit ist zum nullten Zeitpunkt ein bestimmter Zins und eine Dauer der Finanzierung zutreffend, die zu diesem Zeitpunkt zu einer bestimmten Basis zukünftiger Wertanpassungen darstellt. Zur Vereinfachung sei angenommen, dass für anfängliche Zinsen und Laufzeit die Wertbasis 0 gilt, sodass (durch V(x,y) )abgebildete Wertanpassungen immer die Differenz zum Ausgangszustand darstellen und entweder zugunsten der Vermögenswerte (positive Werte, Gewinne) oder der Verbindlichkeiten (negative Werte, Verluste) die gültige Wertdifferenz abbilden.
https://i.imgur.com/0UoF2uX.png




Mithilfe folgender Einschränkungen lässt sich eine Vereinfachung vornehmen
https://i.imgur.com/B09iDUl.png



Dabei bezeichnet a den Kaufpreis der Immobilie und Phi den Kehrwert der annualisierten (nicht unbedingt tatsächlich, sondern lediglich die ungefähr am Markt zu erzielende Rendite) Mietrendite.


Einen ersten Eindruck vermittelt bereits die Abbildung der Wertberichtigungen, die gängige Zinsen und gewöhnliche Laufzeiten der Finanzierung bewirken.

Anfangswert (gleiche Zinsen, Laufzeit) ist der Basiswert 0 ; 100 Punkte des Basiswerts entsprechen 100% des Kaufpreises der Immobilie. In der ersten Abbildung beispielsweise würde eine Zinssteigerung von etwa 2% (Basiswert 0)
auf 4% ungefähr zu einer Mehrbelastung durch steigende Finanzierungskosten und einen verringerten Wert der Immobilie führen, die 100% des Kaufpreises entspricht. (Basiswert -100)




für Phi = 33, bzw. 3% jährliche Mietrendite:
https://i.imgur.com/v9Y7e2k.png








für Phi = 50, bzw. 2% jährliche Mietrendite führen alle noch darstellbaren Zinsen zu einem Verlust; d.h. die Zinsen (unabhängig von Finanzierungskosten) dürfen nicht steigen:
https://i.imgur.com/g3sSIzR.png


V lässt sich ferner partiell nach Zinsen(x) differenzieren und dient damit als Darstellung der Steigung von Buchwertänderungen abhängig von Zins und Laufzeit.
https://i.imgur.com/lSdYfKH.png







Die zweite partielle Ableitung der Fläche V(x,y) nach x zeigt, warum Wertverminderungen sehr viel stärker in der Umgebung des Ortes (0,y) wirken
https://i.imgur.com/HyW7aFp.png








Die dargestellten Merkmale einer durch Polynome höherer Ordnung zunehmend beschleunigten Wertzunahme für sinkende Zinsen gegen null und umgekehrt einer erheblichen Wertminderung steigender Zinsen nahe null ist Allgemeinwissen für alle Menschen, die mit Anleihen oder Zinsprodukten zu tun haben.




Eine gängige Metrik, die in diesen Fällen zur Berechnung des Zinsrisikos genutzt wird, ist die Größe BPV/DV01 (Basis Point Value bzw. Dollar Value for 1 Basis Point).
Für dieses konkrete Beispiel einer Immobilie inklusive ihrer Finanzierung hat diese Größe abhängig von dem aktuellen Zinssatz folgende Gestalt:
https://i.imgur.com/R4Xu6Hq.png




:gp:

Wieder ein spitzen Beitrag.




Daran ist ersichtlich, dass für Zinsen in Höhe von 2% jede Zinsänderung um einen einzigen Basispunkt (0,01%) den Wert der exemplarischen Immobilie und ihrer Finanzierung um ein halbes Prozent (bezogen auf Kaufpreis) verändert. Für Marktzinsen nahe 1% wird jede 1-Basispunktänderung zu einer Wertabweichung von einem Prozent führt. Folglich wird eine Immobilie, die zu Marktzinsen von 1% gekauft wurde und einem Zinsanstieg um ein Prozent/100Bps ausgesetzt ist, über 50%, jedoch unter 100% ihres Wertes verlieren.

Aus diesem Grund sind Immobilien unter diesen Marktbedingungen eindeutig den Zinsprodukten zuzurechnen. Ferner ist die Natur dieser Mark-To-Model Bewertungen zu erkennen: sie ist nicht tagesaktuell abzurechnen, sondern (abgesehen von variabel verzinslichen Verbindlichkeiten) erst zur Refinanzierung/Veräußerung. Problematisch sind mitunter die Implikationen für die Anpassung der jeweils verbleibenden Eigenkapitalquote, die aufgrund der angemerkten Effekte ohne aktive Beihilfe der Betroffenen negativ werden kann, was Banken üblicherweise zwingt, die Zuführung weiteres Eigenkapitals zu verlangen oder den Kredit zu veräußern, wobei üblicherweise eine Zwangsversteigerung am Ende steht. Somit ist es nicht unwahrscheinlich, dass derzeitige Immobilienkäufe schließlich mit dem Ruin des Käufers, dem Verlust seiner Immobilie und ausstehender Restschuld endet.



Ja, sobald das Haus den Kredit nicht mehr abdeckt, kommt die Bank
und verlang mehr Sicherheiten. Woher wenns auf Kante genäht ist?
Und dann tritt die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Kraft.
Unterschreibt jeder Kreditnehmer, aber die wenigsten wissen was das heisst.





Aufgrund dieser Merkmale aller Zinspodukte wird auch deutlich, warum die Notenbanken nicht mehr in der Lage sind, Zinsen ggf. in 300 Basispunkten Schritten und Sonntags zu erhöhen wie vor 30 Jahren. Ein dreißigjähriger Treasury-Bond hat über 300 Basispunkte Verluste > 40% mit BPVs nahe 200$ auf Nominalwerte von 100Tsd. USD.


Tja, die Notenbanken.
Gern wüsste ich, wie lange die den Laden noch am laufen halten können...
MfG
H.Maier

[Nantwin]

1. Sehr interessanter und gehaltvoller Beitrag, auch wenn ich nur 60% des Inhaltes beim ersten Durchlesen verstanden habe.
2. Darf ich fragen was du beruflich machst?
3. Wenn die Wahrscheinlichkeit des Verlustes einer Immobilie mit einer Zinserhöhung überproportional steigt, dann würde eben diese Zinssteigerung zur stillen Enteignung führen.

[schastar]

....

Aufgrund dieser Merkmale aller Zinspodukte wird auch deutlich, warum die Notenbanken nicht mehr in der Lage sind, Zinsen ggf. in 300 Basispunkten Schritten und Sonntags zu erhöhen wie vor 30 Jahren. Ein dreißigjähriger Treasury-Bond hat über 300 Basispunkte Verluste > 40% mit BPVs nahe 200$ auf Nominalwerte von 100Tsd. USD.

Sie werden erhöhen, die Banken noch mehr, viele kleine werden verlieren und wenige viel gewinnen.

[Leibniz]

:gp:

Wieder ein spitzen Beitrag.


Danke. :hi:




Ja, sobald das Haus den Kredit nicht mehr abdeckt, kommt die Bank
und verlang mehr Sicherheiten. Woher wenns auf Kante genäht ist?
Und dann tritt die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Kraft.
Unterschreibt jeder Kreditnehmer, aber die wenigsten wissen was das heisst.

Richtig. Dieser Kreditzyklus hat die Besonderheit, Eigentümer bestimmter Vermögenswerte (Immobilien, Aktien, festverzinsliche Anleihen, u.a.) bisher unerreichten Zinsrisiken auszusetzen. Dieses Risiko wird nach meiner Beobachtung nur von einer Minderheit erkannt, hat jedoch das Potential, gewaltige Probleme auszulösen. Die europäischen Banken haben beispielsweise nicht annähernd hinreichend Eigenkapital, um große Ausfälle in Immobilienfinanzierungen zu tragen. Ein mittelmäßiges Risikomanagement wird die vorhandenen, variabel verzinslichen Finanzierungen darüber hinaus für risikoarm halten.

Interessant ist beispielsweise auch, dass die HSH Nordbank, die konstant als höchstes Kreditrisiko unter deutschen Banken bewertet wird (gemessen an Prämien für Kreditausfallversicherung, CDS), seit einiger Zeit mit aggressiven Tagesgeld-Angeboten um Einleger wirbt.




Tja, die Notenbanken.
Gern wüsste ich, wie lange die den Laden noch am laufen halten können...
MfG
H.Maier

Die Antwort auf diese Frage wäre hinreichend, um mehr Geld als Gott zu verdienen. Bemerkenswert ist die Position von Bridgewater in europäischen Aktien. Obwohl es nicht möglich ist, ohne Kenntnis des Gesamtportfolios ein genaues Urteil zu fällen, erscheint mir die Positionierung in italienischen Banken zu konzentriert, um auf relative Wertdifferenzen abzuzielen. Die kriminelle Energie, die eine jener Banken zeigt, um Teil eines großen Dividendenindizes zu werden, spricht Bände. Direkt an der Insolvenz dieser Banken zu verdienen ist leider nicht mehr allzu vielversprechend. Die Aktien dürften nur noch schwer zu leihen sein und derivative Instrumente preisen bereits eine große Insolvenzwahrscheinlichkeit ein.

[Leibniz]

3. Wenn die Wahrscheinlichkeit des Verlustes einer Immobilie mit einer Zinserhöhung überproportional steigt, dann würde eben diese Zinssteigerung zur stillen Enteignung führen.

Die dargestellten Wertveränderungen in Abhängigkeit von Zins und Laufzeit begründen sich durch direkte, kausale Zusammenhänge von Marktzins und Immobilienwert. Die Zusammenhänge sind also nicht nur wahrscheinlich, sondern definitiv. Der Grund für die weitreichende Unkenntnis dürften mangelnde Erfahrungswerte sein. Wie an der letzten Grafik ersichtlich ist, steigt die Zinssensitivität exponentiell mit der Nähe zu null.


2. Darf ich fragen was du beruflich machst?

Im Finanzbereich, überwiegend mit Zinsderivaten.

[Leibniz]

Sie werden erhöhen, die Banken noch mehr, viele kleine werden verlieren und wenige viel gewinnen.
In dieser Hinsicht also nichts Neues.

[Merkelraute]

...

Mithilfe folgender Einschränkungen lässt sich eine Vereinfachung vornehmen
https://i.imgur.com/B09iDUl.png



Das ist ja eine relativ einfache Beschreibung für eine wirtschaftswissenschaftliche Funktion. Gibt es auch sowas wie höhere wirtschaftswissenschaftliche Mathematik, wo diese Formeln beispielsweise um Stochastik oder Spieltheorie ergänzt werden ? Außerdem wird es das ganz doch sicher mit mehr Variablen geben...

[Leibniz]

Das ist ja eine relativ einfache Beschreibung für eine wirtschaftswissenschaftliche Funktion. Gibt es auch sowas wie höhere wirtschaftswissenschaftliche Mathematik, wo diese Formeln beispielsweise um Stochastik oder Spieltheorie ergänzt werden ? Außerdem wird es das ganz doch sicher mit mehr Variablen geben...

Aus welchem Grund sollte dieser Ausdruck erweitert werden? Die übliche Vorgehensweise ist es, ein vorhandenes Problem mit den Werkzeugen der Mathematik zu bewältigen. Insofern verstehe ich diese Aussage nicht.

[Merkelraute]

Aus welchem Grund sollte dieser Ausdruck erweitert werden? Die übliche Vorgehensweise ist es, ein vorhandenes Problem mit den Werkzeugen der Mathematik zu bewältigen. Insofern verstehe ich diese Aussage nicht.

Na, ich glaube kaum, daß der Immobilienwert, wie er oben als unendliche Summe dargestellt ist, die Realität exakt beschreibt. Mit Integration von Stochastik in diesen Formelapparat könnte man das ganze um zufällige Ereignisse ergänzen und Wahrscheinlichkeiten für die wichtigsten Fälle angeben. Beispielsweise Einflüsse von politischen Ereignissen auf Immobilienpreise, die ja nicht wegzudiskutieren wären, wie etwa eine Verstaatlichung von Immobilien o.ä. Das sollte auch relativ einfach zu bewerkstelligen sein.

[Klopperhorst]

Das ist ja eine relativ einfache Beschreibung für eine wirtschaftswissenschaftliche Funktion. Gibt es auch sowas wie höhere wirtschaftswissenschaftliche Mathematik, wo diese Formeln beispielsweise um Stochastik oder Spieltheorie ergänzt werden ? Außerdem wird es das ganz doch sicher mit mehr Variablen geben...

Dafür brauchst keine Formel mehr, sondern ein Programm bzw. Simulation. Der Immopreis hängt sicher nicht nur von Zinsen, sondern von vielen anderen Aspekten ab, vor allem auch Demografie, Zuwanderung, Wirtschaftsstruktur, politischen Entscheidungen oder einfach der Attraktivität von Orten, welche eher subjektiv und weniger meßbar ist. Das alles rückgekoppelt in Raum und Zeit, somit nichtlinear und prinzipiell unberechenbar.

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[Merkelraute]

Dafür brauchst keine Formel mehr, sondern ein Programm bzw. Simulation. Der Immopreis hängt sicher nicht nur von Zinsen, sondern von vielen anderen Aspekten ab, vor allem auch Demografie, Zuwanderung, Wirtschaftsstruktur, politischen Entscheidungen oder einfach der Attraktivität von Orten, welche eher subjektiv und weniger meßbar ist. Das alles rückgekoppelt in Raum und Zeit, somit nichtlinear und prinzipiell unberechenbar.

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Nö, klar kannst Du das berechnen. Dafür gibt es ja diverse Näherungsverfahren, wie etwa die Monte-Carlo-Methode. Mit entsprechenden Großrechnern, die überall auf der Welt existieren, kann man das ohne Probleme berechnen. Um es mal platt zu sagen: Für einen blöden Wetterbericht nutzen die gigantische Großrechner. Für wirtschaftswissenschaftliche Fragen wo es um Milliarden geht, nutzen die nur einen stinknormalen PC?

[Klopperhorst]

Nö, klar kannst Du das berechnen. Dafür gibt es ja diverse Näherungsverfahren, wie etwa die Monte-Carlo-Methode. Mit entsprechenden Großrechnern, die überall auf der Welt existieren, kann man das ohne Probleme berechnen.

Monte Carlo ist ja Simulation. Es ging mir darum, dass es nur diskrete Verfahren für solche komplexen Fragestellungen gibt, was allerdings die obigen Formeln nicht in Abrede stellt, da sie in ihrem Bereich ihren Dienst tun.

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[Merkelraute]

Monte Carlo ist ja Simulation. Es ging mir darum, dass es nur diskrete Verfahren für solche komplexen Fragestellungen gibt, was allerdings die obigen Formeln nicht in Abrede stellt, da sie in ihrem Bereich ihren Dienst tun.

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Du kommst mit Näherungsverfahren, wie etwa der Monte-Carlo-Methode, auf entsprechende Zahlen. Und ich bin mir ziemlich sicher, daß es auch Wirtschaftsmathematiker gibt, die solche Simulationen auf Großrechnern machen. Gerade Investoren wollen doch wissen, wie man die Millionen investieren muss, damit daraus Milliarden werden.

[Deutschmann]

Dafür brauchst keine Formel mehr, sondern ein Programm bzw. Simulation. Der Immopreis hängt sicher nicht nur von Zinsen, sondern von vielen anderen Aspekten ab, vor allem auch Demografie, Zuwanderung, Wirtschaftsstruktur, politischen Entscheidungen oder einfach der Attraktivität von Orten, welche eher subjektiv und weniger meßbar ist. Das alles rückgekoppelt in Raum und Zeit, somit nichtlinear und prinzipiell unberechenbar.

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Das stimmt. Ein befreundeter Makler hat mir schon vor Jahren erklärt wie das läuft. Und zwar ganz ohne "rassistischen" Hintergedanken. Alte Bruchbuden im Ortskern werden von ausländischen Familien gekauft. Die werden nicht saniert, sondern einfach bewohnt. Dadurch sinken die Preise der umliegenden Häuser - was wiederum Angehörige veranlasst, auch diese zu kaufen. Und so entsteht eine Spirale nach unten. Bei den Häusern im Speckgürtel sieht die Sache genau andersrum aus. Die Preise werden höher und nur für Leute interessant, die auch genug Geld haben.

[Klopperhorst]

Du kommst mit Näherungsverfahren, wie etwa der Monte-Carlo-Methode, auf entsprechende Zahlen. Und ich bin mir ziemlich sicher, daß es auch Wirtschaftsmathematiker gibt, die solche Simulationen auf Großrechnern machen. Gerade Investoren wollen doch wissen, wie man die Millionen investieren muss, damit daraus Milliarden werden.

Im Grunde alles Teilchenphysik. Sie können auf Großrechnern heute sicher ganze Volkswirtschaften simulieren und mit den Parametern wie Zinsen, Wechselkursen, Rohstoffpreisen, Produktivitätswachstum usw. herumspielen. Solche Simulationen haben allerdings den Nachteil, dass sie nur auf groben Daten der Wirklichkeit basieren können, z.B. einen 0815 Menschen mit Lebenserwartung X und Bedürfnissen Y abbilden können. Durch die Komplexität und den Einfluss des Zufalls tritt jedoch bei kleinen Abweichungen der Anfangsbedingungen schon ein "Lawineneffekt" auf. Daher scheitern Wirtschaftsprognosen oft und Ereignisse wie die Lehman-Pleite 2008 oder auch der neuerliche Flashcrash im Dow Jones lassen sich nicht mehr berechnen. Stichwort "Schwarzer Schwan"

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[Leibniz]

Na, ich glaube kaum, daß der Immobilienwert, wie er oben als unendliche Summe dargestellt ist, die Realität exakt beschreibt. Mit Integration von Stochastik in diesen Formelapparat könnte man das ganze um zufällige Ereignisse ergänzen und Wahrscheinlichkeiten für die wichtigsten Fälle angeben. Beispielsweise Einflüsse von politischen Ereignissen auf Immobilienpreise, die ja nicht wegzudiskutieren wären, wie etwa eine Verstaatlichung von Immobilien o.ä. Das sollte auch relativ einfach zu bewerkstelligen sein.

Immobilien werden anhand der diskontierten Cashflows(Mieteinnahmen) , die sie generieren, bewertet. Der gewählte Ausdruck stellt die generierten Cashflows diskontiert dar.





Mit Integration von Stochastik in diesen Formelapparat könnte man das ganze um zufällige Ereignisse ergänzen und Wahrscheinlichkeiten für die wichtigsten Fälle angeben. Beispielsweise Einflüsse von politischen Ereignissen auf Immobilienpreise, die ja nicht wegzudiskutieren wären, wie etwa eine Verstaatlichung von Immobilien o.ä. Das sollte auch relativ einfach zu bewerkstelligen sein.

Es ist zweifellos richtig, dass zufällige Ereignisse Einfluss haben können. Da mir nicht bekannt ist, wie es möglich ist, begründete Wahrscheinlichkeiten politischer Zufallsereignisse zu ermitteln und daraus den Einfluss auf Immobilienpreise abzuleiten, wäre es interessant zu erfahren, wie dies einfach zu bewerkstelligen wäre.

[Politikqualle]

Das stimmt. Ein befreundeter Makler hat mir schon vor Jahren erklärt wie das läuft. Und zwar ganz ohne "rassistischen" Hintergedanken. Alte Bruchbuden im Ortskern werden von ausländischen Familien gekauft. Die werden nicht saniert, sondern einfach bewohnt. Dadurch sinken die Preise der umliegenden Häuser - was wiederum Angehörige veranlasst, auch diese zu kaufen. Und so entsteht eine Spirale nach unten. Bei den Häusern im Speckgürtel sieht die Sache genau andersrum aus. Die Preise werden höher und nur für Leute interessant, die auch genug Geld haben.

.. gab es doch mal einen Fernsehbericht drüber ... Beispiel : Duisburg Marxloh ... Türken besitzen dort fast alle alten Häuser, die werden schnell restauriert und dann an ausländische Asylschmarotzer vermietet , zu Wucherpreisen , pro Kopf pro Familie , so viel wie geht rein in die Wohnung , da wohnen dort Rumänen, Bulgaren und andere Asylschmarotzer , wer nicht zahlt : dann kommt die türkische Großfamilie , dann zahlen die . .. die Nachbarn ziehen aus , weil die Gegend ein "No Go Area" wird, hat man wieder genug Geld geschäffelt , wird das nächste alte Haus aufgekauft .. der türkische Immobilienbesitzer ist vor der Kamera geflüchtet und hat mit seiner Familie gedroht ... ein ganz super tolles lukratives Geschäft und es funktioniert , weil Deutschland alle reinläßt .. die deutschen Behörden sind machtlos und können kaum etwas dagegen tun ..

[Deutschmann]

.. gab es doch mal einen Fernsehbericht drüber ... Beispiel : Duisburg Marxloh ... Türken besitzen dort fast alle alten Häuser, die werden schnell restauriert und dann an ausländische Asylschmarotzer vermietet , zu Wucherpreisen , pro Kopf pro Familie , so viel wie geht rein in die Wohnung , da wohnen dort Rumänen, Bulgaren und andere Asylschmarotzer , wer nicht zahlt : dann kommt die türkische Großfamilie , dann zahlen die . .. die Nachbarn ziehen aus , weil die Gegend ein "No Go Area" wird, hat man wieder genug Geld geschäffelt , wird das nächste alte Haus aufgekauft .. der türkische Immobilienbesitzer ist vor der Kamera geflüchtet und hat mit seiner Familie gedroht ... ein ganz super tolles lukratives Geschäft und es funktioniert , weil Deutschland alle reinläßt .. die deutschen Behörden sind machtlos und können kaum etwas dagegen tun ..

Das läuft hier auf dem Land anders. In den alten Bruchbuden im Ortskern leben meist alte Leute. Wen die versterben, wird die Bude halt von den Erben verkloppt um sich im Speckgürtel-Haus ne neue Einbauküche zu leisten. Aber ich muss zugeben, die machen das cleverer. Da legen 10 Familienmitglieder 20.000 Euro auf den Tisch und die können sich völlig Schuldenfrei ne Bude für 200.000 kaufen. Nix Sanierung. Da ziehen alle 10 ein und aus die Maus.

[Merkelraute]

Es ist zweifellos richtig, dass zufällige Ereignisse Einfluss haben können. Da mir nicht bekannt ist, wie es möglich ist, begründete Wahrscheinlichkeiten politischer Zufallsereignisse zu ermitteln und daraus den Einfluss auf Immobilienpreise abzuleiten, wäre es interessant zu erfahren, wie dies einfach zu bewerkstelligen wäre.
Eine erste Näherung wäre ja die statistische Auswertung der Vergangenheit. Dann kannst Du aufgrund dieser Datenbasis vorhersagen, wie wahrscheinlich es ist, daß morgen ein bestimmtes Ereignis eintritt. Das ganze kann man dann noch um die Spieltheorie ergänzen. Dazu gibt es aber sicher Literatur, bzw. Forschungsarbeiten.

[Politikqualle]

Das läuft hier auf dem Land anders. . ... Speckgürtel Hamburg ist Lüneburg .. tolle Stadt , einfach schön , Fachwerkhäuser usw. , gebaut wird hier ohne Ende , aber was : Eigentumswohnungen , sind zwar auch Wohnungen , richtig , aber hier einfach nur noch teuer , da bezahlt man 3.5oo bis 5.ooo pro qm , 4 Zimmer 100 qm = 400.ooo Euronen , plus Nebenkosten !!!! , logisch denn der Bauträger will nix mehr mit Mietwohnungen zu tun haben , Mieter haben mehr Rechte und außerdem ist das Kapital dann gebunden , bei Eigentumswohnungen hat man nach der Fertigstellung das Kapital wieder im Sack + Gewinn und kann wieder neu bauen , also warum Mietwohnungen bauen ... dann soll mir mal die Regierung >GROKO< erklären , wie sie nun vollmundig das Problem der fehlenden Mietwohnungen beheben will ... geht nicht !!!

[ladydewinter]

Das stimmt. Ein befreundeter Makler hat mir schon vor Jahren erklärt wie das läuft. Und zwar ganz ohne "rassistischen" Hintergedanken. Alte Bruchbuden im Ortskern werden von ausländischen Familien gekauft. Die werden nicht saniert, sondern einfach bewohnt. Dadurch sinken die Preise der umliegenden Häuser - was wiederum Angehörige veranlasst, auch diese zu kaufen. Und so entsteht eine Spirale nach unten. Bei den Häusern im Speckgürtel sieht die Sache genau andersrum aus. Die Preise werden höher und nur für Leute interessant, die auch genug Geld haben.


Die Ecke meiner Oma hat wenig Osmanen,mehr Russen,Amiableger und versprengte Franzosen.-Gallische keltische BergStämme ,die eine Faust noch zu gebrauchen wissen.
Nach dem Krieg kauften die alten Häuser im Linksrheinischen Eck meiner Oma Leute aus Köln,diese wurden auch immer aufs feinste umgebaut.Als die Immopreise in Lexebursch ins Astronomische stiegen kamen die Louxemburger und kaufen die Häuser bei der Sauer auf.
Im Jahre nach der Reinkaration 2015 von Hassan al Nouman und seinen Horden,sitzen die Arabs oder was auch immer in den alten Häuser..

Nur die Dorfboys lassen sich nix gefallen und meistens bleiben die Neuen auch nicht lange..

[Leibniz]

Eine erste Näherung wäre ja die statistische Auswertung der Vergangenheit. Dann kannst Du aufgrund dieser Datenbasis vorhersagen, wie wahrscheinlich es ist, daß morgen ein bestimmtes Ereignis eintritt. Das ganze kann man dann noch um die Spieltheorie ergänzen. Dazu gibt es aber sicher Literatur, bzw. Forschungsarbeiten.

Diese Vorgehensweise wird gerne im Finanzbereich angewendet, kann allerdings nur funktionieren, wenn die Mächtigkeit aufgezeichneter Einzelereignisse gemäß Konvergenztheorie hinreichend ist, um von statistischer Signifikanz zu sein. Ohne die genaue Rechnung durchgeführt zu haben, dürfte sich die nötige Mächtigkeit mindestens in der Größenordnung einiger Milliarden bewegen. Relevant sind immerhin nicht nur die Wahrscheinlichkeiten einzelner Ereignisse, sondern auch ihre Auswirkung auf Immobilienpreise.


Darüber hinaus wären auch korrekte Wahrscheinlichkeiten fast nutzlos. Was würde es beispielsweise dem Einzelnen nutzen, dass die Wahrscheinlichkeit eines bestimmten Ereignisses nur 5% beträgt?

Unwahrscheinliche Ereignisse treten regelmäßig ein, während wahrscheinliche Ereignisse regelmäßig ausbleiben. Nützlich wären derartige Wahrscheinlichkeiten nur für Immobilienbesitzer, die den zugrunde liegenden Ereignissen hinreichend oft ausgesetzt sind, um aufgrund des Gesetzes Großer Zahlen zuverlässig den Erwartungswert ihres Immobilienbestands ermitteln zu können. Ansonsten ist es völlig nutzlos, im Durchschnitt nur einen Wertverlust in erträglicher Höhe zu erleiden.


Mein Mathematikstudium liegt mittlerweile zwar einige Zeit zurück, die zurückgebliebenen Grundlagen reichen allerdings aus, um diese Vorgehensweise als Kaffeesatzleserei zu disqualifizieren.

[Dragus]

[...]Im Finanzbereich, überwiegend mit Zinsderivaten.
Wer jetzt noch Immobilien kauft, sollte die Zinsen über die Vertragslaufzeit auf dem derzeitigen Niveau absichern, ganz besonders Kleinanleger, die nur wenige Immobilien halten. Mal eine andere Frage, was ist deine Prognose bezüglich der weiteren Entwicklung der Zinsen/Inflation in der Eurozone?

[Politikqualle]

Wer jetzt noch Immobilien kauft, sollte die Zinsen über die Vertragslaufzeit auf dem derzeitigen Niveau absichern, ganz besonders Kleinanleger, die nur wenige Immobilien halten. .. man muß mal erst einen Kredit bekommen , da fängt das Problem schon an ..

[schastar]

In dieser Hinsicht also nichts Neues.

Das einzige was neu hinzukommt sind Berechnungsformel und Ratings welche die Banken absichern wenn sie Darlehen vergeben welche bei realistischer Betrachtung zum fast sicheren Totalverlust für den Schuldner werden. Schließlich will auch keine Bank als kompetenzunfähig oder Betrüger dastehen. Also versteckt man seinen wahren Intensionen hinter Berechnungsformeln welche die Kreditvergabe rechtfertigen. Die Bank ist nicht dein Freund, sie ist ein Großunternehmen auf der Jagd nach dem größtmöglichen Gewinn.

Und so wie es jetzt im Augenblick ist werden viele ihr Eigenheim nicht auf Dauer halten können.
Ich rede nicht von Immobilienfirmen, ich rede vom Normalbürger welche sich durch den historisch tiefen Zinssatz und den Banken blenden lässt.

[cornjung]

Das stimmt. Ein befreundeter Makler hat mir schon vor Jahren erklärt wie das läuft. Und zwar ganz ohne "rassistischen" Hintergedanken. Alte Bruchbuden im Ortskern werden von ausländischen Familien gekauft. Die werden nicht saniert, sondern einfach bewohnt. Dadurch sinken die Preise der umliegenden Häuser - was wiederum Angehörige veranlasst, auch diese zu kaufen. Und so entsteht eine Spirale nach unten. Bei den Häusern im Speckgürtel sieht die Sache genau andersrum aus. Die Preise werden höher und nur für Leute interessant, die auch genug Geld haben.

Das läuft hier auf dem Land anders. In den alten Bruchbuden im Ortskern leben meist alte Leute. Wen die versterben, wird die Bude halt von den Erben verkloppt um sich im Speckgürtel-Haus ne neue Einbauküche zu leisten. Aber ich muss zugeben, die machen das cleverer. Da legen 10 Familienmitglieder 20.000 Euro auf den Tisch und die können sich völlig Schuldenfrei ne Bude für 200.000 kaufen. Nix Sanierung. Da ziehen alle 10 ein und aus die Maus.
Stimmt, so ist das auch hier, aber auch zehn Deutsche könnten jeder 20 T ansparen, sich zusammen tun, eine Bruchbude kaufen, und selber sanieren. Warum machen die das nicht ?

.. man muß mal erst einen Kredit bekommen , da fängt das Problem schon an ..
Ausländer zahlen bar, ohne Kredit.

[Leibniz]

Mal eine andere Frage, was ist deine Prognose bezüglich der weiteren Entwicklung der Zinsen/Inflation in der Eurozone?
Draghi hat bei jeder erdenklichen Gelegenheit betont, dass eine Zinserhöhung in 2018 unwahrscheinlich sei. Vermutlich wird es 2018 auch nicht zu Zinserhöhungen kommen. Viele Marktteilnehmer vermuten Ende 2019 bis 2020 als möglichen Zeitraum für Zinserhöhungen. Dieser Zeitplan setzt moderate/niedrige "Inflation" nach CPI, PPI, etc voraus.

Meine Hoffnung ist plötzliche Inflation über 4%, welche die EZB wider Willens zur Zinserhöhung zwingt.

[hamburger]

Draghi hat bei jeder erdenklichen Gelegenheit betont, dass eine Zinserhöhung in 2018 unwahrscheinlich sei. Vermutlich wird es 2018 auch nicht zu Zinserhöhungen kommen. Viele Marktteilnehmer vermuten Ende 2019 bis 2020 als möglichen Zeitraum für Zinserhöhungen. Dieser Zeitplan setzt moderate/niedrige "Inflation" nach CPI, PPI, etc voraus.

Meine Hoffnung ist plötzliche Inflation über 4%, welche die EZB wider Willens zur Zinserhöhung zwingt.

Schöner Traum...googel mal, was Zinserhöhung für die Südländer bedeuten würde....

[Rumpelstilz]

Stimmt, so ist das auch hier, aber auch zehn Deutsche könnten jeder 20 T ansparen, sich zusammen tun, eine Bruchbude kaufen, und selber sanieren. Warum machen die das nicht ?

Irgendwie haben die ihre Armut "verinnerlicht", wie der 68er so schön sagt. Wenn ich dagegen bedenke, wie emsig die Leute hier rackern, um zu Eigentum zu kommen. Ich werde mal im Peru-Strang einen Beitrag dazu schreiben.



Ausländer zahlen bar, ohne Kredit.
In England kommt aber noch dazu, dass es islamische Geldinstitute, keine richtigen Banken, gibt, die auch dem ärmsten Pakistani Geld leihen. Ein islamischer Lebensstil ist Teil der Kreditvereinbarungen. Das ist auch mit ein Grund, weshalb so viele Leute von traditionell pakistanischer Kleidung auf mohammedanische Kleidung umgestellt haben. Diese Geldinstitute haben ihr Geld sicher aus den Golfstaaten.

Der Bangladeshi, der das Haus unseres Nachbarn kaufte, war Lehrer für den Abendunterricht der Kinder in der Moschee. Und unser Haus kaufte ein Taxifahrer, der für Uber fährt.

[Dragus]

Draghi hat bei jeder erdenklichen Gelegenheit betont, dass eine Zinserhöhung in 2018 unwahrscheinlich sei. Vermutlich wird es 2018 auch nicht zu Zinserhöhungen kommen. Viele Marktteilnehmer vermuten Ende 2019 bis 2020 als möglichen Zeitraum für Zinserhöhungen. Dieser Zeitplan setzt moderate/niedrige "Inflation" nach CPI, PPI, etc voraus.

Meine Hoffnung ist plötzliche Inflation über 4%, welche die EZB wider Willens zur Zinserhöhung zwingt.
Da du Draghi zitierst, gehe ich davon aus, du hälst seine Prognose für Tragfähig. Das mathematische Wissen um Abbildung der Prognose fehlt mir, andererseits bin ich hier ohnehin skeptisch, die Ökonomie ist keine exakte Wissenschaft. Ich richte mich meist nach ökonomischen Eckdaten wie Eigenkapitalrendite. Liegt die unter 2,5-3%, würde ich eine Immobilie einfach nicht kaufen, weil die Rendite nicht aus reicht um überraschende negative Einflüsse aus zu gleichen, z.Bsp. vorher nicht erkannter Sanierungsbedarf, Leerstand, diverse unvorhergesehene Rechtsstreitigkeiten usw.

Ich beschreibe mal, wie ich die Situation bewerte und würde mich über Kritik am Ansatz tatsächlich freuen.
Die niedrigen Zinsen bewirken eine Inflation am Kapitalmarkt, deren Werte steigen, die Renditen für Kapitalmarktprodukte fallen. Es enstehen große Buchgewinne und damit das Gefühl steigenden Wohlstandes bei Besitzern von Kaptialmarktprodukten wie Immobilien und Aktien, realwirtschaftliche Auswirkungen sind beschränkt auf die Bauwirtschaft. Inflation findet kaum statt, weil die Kreditesummen in den bestehenden Kapitalmarkt fließen. Gewinnen tut, wer zu den derzeitigen Preisen verkauft.
Realwirtschaftlich spürbare Inflation würde bei steigenden Löhnen/Preisen für den Warenkorb entstehen. Dies trat bisher nicht ein, weil die steigenden Gewinne der Unternehmen nicht durch steigende Produktivität entstehen, sondern durch zusätzliche Einstellungen bei gleicher Produktivität. Damit sind Lohnsteigerungen nach wie vor schwer möglich. Invesitionen in höhere Produktivität fand bisher in der EU kaum statt, weil die Industrie (bisher) nicht von einer konstant steigenden Nachfrage aus geht und (noch) leidglich die Kapazitätsauslastung erhöht. Dazu passend die steigende Anzahl von befristeten Arbeitsverträgen. Sprich: Die Industrie traut dem Wachstum nicht. Wo hier Kredite aufgenommen werden, geschiet dies eher zwecks Umschuldung oder Übernahmen.
Daher bewirkte die Ausweitung der Geldmenge über niedrige Zinsen bis heute kaum Inflation.

Nach meiner Einschätzung wird Inflation über die Realwirtschaft nicht erreicht werden, der Staat wird hier direkt eingreifen müssen, in dem er die Löhne und Ausgaben für den staatlichen Sektor erhöht und dies über Schulden und/oder Investitionszurückhaltung kompensiert. Daher der Zerfall der Infrastruktur trotz steigender Steuereinnahmen, die Gelder werden in kosumptive Ausgaben umgeleitet zum Nachteil der Investitionen. Draghi scheint daran zu arbeiten, denn die Südländer haben bis heute noch nicht mal das BIP Niveau von vor 2008 erreicht bei weiter gestiegener Verschuldung. Die relative Ruhe ergibt sich aus der Kombination: Steigende staatliche Ausgaben, niedrige Zinsen, steigende Schulden. Um den Zeitrahmen der Hoffnung auf einen echten Wirtschaftsaufschwung zu strecken, werden über "Quantitavie Easing" bilanzielle Risiken von den Privatbanken auf die EZB übertragen. Da die Banken dies zur Bilanzverkürzung verwenden, sind sie dennoch nicht fähig, ihr Kreditvolumen weiter hoch zu fahren, was sich negativ auf die mittelständische Industrie aus wirkt, die hier besonders abhängig ist. Daher eine steigende Zahl von Zombi Banken und Unternehmen. Der Euro wird nur so lange funktionieren, wie die Zinsen nahe Null bleiben trotz 4% Inflation, so sie denn überhaupt kommt.

Zum Kern: Ich sehe den kritischen Punkt für die Kapitalmärkte erreicht, sobald die Kapitalmarktpreise auf ein Niveau gestiegen sind, das maximal 1-2% Rendite (ohne berücksichtigung der Buchwerte, also nur tatsächlicher positiver Cash-Flow) möglich sind, ohne exorbitant hohe Risiken ein zu gehen. Dann ist die Aufnahmefähigkeit des Kapitalmarktes erschöpft. Bei Immobilien steht dieser Punkt kurz bevor oder ist bereits erreicht. Bei Aktien besteht noch etwas Luft, zumal die Bewertungen komplexer sind, aber auch hier gibt es kaum noch Unternehmen, die mehr als 2-3% Dividendenrendite erwirtschaften können. Der Zeitrahmen ist begrenzt, länger als 3-4 Jahre kann es so nicht weiter gehen. Der Markt kann dann entweder auf hohem Niveau stagnieren und austrocken, so wie das in Japan passierte mit einer Deflation als Folge oder er fällt in eine Rezession mit Marktbereinigung. Für die EU gehe ich davon aus, das eine kleinere Rezession an den Weltmärkten ein Nachgeben der Aktien- und Immobilienwerte um 20-30% bewirken wird mit dem dann üblichen Lawineneffekt, weil der unterbesicherte Anteil an Immobilienkrediten die Nachfrage in einem Umfeld mit sinkenden Immobilienpreisen übersteigen wird. Die Blase platzt in einem schwer zu prognostizierenden Tempo usw.

Ob die Zinsen auf über 4% steigen, hängt dann davon ab, ob der staatliche Beschäftigungssektor per Neuverschuldung weiter aufgebläht würde. Die Realwirtschaft gibt das nicht her, da die Produktiviät stagnierte und nicht an stieg. Geht Drahi diesen Weg, hätten wir steigende Löhne in der Staatswirtschaft, steigende Staatsquote, steigende Staatsverschuldung und dann stark anziehende Inflation. Etwas so, wie in Italien und Griechenland vor Einführung des Euro üblich. Normalerweise würde die Industrie an Wettbewerbsfähigkeit gewinnen, aber ob sie sich dem sich dem Lohndruck aus dem staatlichen Sektor entziehen kann? Seit Beitritt zum Euro ist genau das den Südländern nie gelungen. Es dürfte also trotz allem eine Marktbereinigung ein setzen, die Krise vertieft sich, sobald das Transfersystem greift. Die Südländer werden Kompensation für den aus ihrer Sicht nach wie vor zu hoch bewerteten Euro und die zu niedrige Inflation verlangen.

Wie man das Problem lösen könnte, sehe ich nicht.

Hälst du die Wahl des Indikators (Eigenkapitalrendite für Invesitionsprojekte im Kaptalmarkt ohne Berücksichtigung der steigenden Buchwerte)für zutreffend/ausreichend, um das Maximum einer Hausse zu erkennen? Ab 1-2% sind hier tragfähige Invesitionen und positiver Cash-flow ja kaum noch möglich.

[Leibniz]

Schöner Traum...googel mal, was Zinserhöhung für die Südländer bedeuten würde....
Das ist richtig. Dem gegenüber stehen die erheblichen Schäden an entwickelten Volkswirtschaften und vermutlich auch die stetige Entwertung des Euro.

Einige Banken und etliche Versicherungen wären in diesem Fall gleichermaßen gefährdet. Angesichts der bisherigen Maßnahmen würde ich den Verantwortlichen sogar zutrauen, einfach alle Neuemissionen von Pleitestaaten von der EZB kaufen zu lassen. Das wäre nicht viel mehr als eine Ausweitung bisheriger Kaufprogramme, was Draghi während der letzten Pressekonferenz bereits als Möglichkeit nannte.

Dieser Vorgang könnte solange fortgeführt werden wie die Computer der EZB noch die exponentiell wachsenden Schulden darstellen können. In diesem Fall würde die BRD endlich über eine Landeswährung verfügen, die einer Bananenrepublik gerecht wird.

Mitsamt des vermutlich bis dahin wiedergewählten Merkel-Regimes und einer ideologischen Prägung wie damals in der DDR entsteht daraus ein kohärentes Gesamtbild. Mittlerweile haben sogar Affen und Neger zu uns gefunden, um das Bild einer Bananenrepublik abzurunden.

[Leibniz]

Da du Draghi zitierst, gehe ich davon aus, du hälst seine Prognose für Tragfähig. Das mathematische Wissen um Abbildung der Prognose fehlt mir, andererseits bin ich hier ohnehin skeptisch, die Ökonomie ist keine exakte Wissenschaft. Ich richte mich meist nach ökonomischen Eckdaten wie Eigenkapitalrendite. Liegt die unter 2,5-3%, würde ich eine Immobilie einfach nicht kaufen, weil die Rendite nicht aus reicht um überraschende negative Einflüsse aus zu gleichen, z.Bsp. vorher nicht erkannter Sanierungsbedarf, Leerstand, diverse unvorhergesehene Rechtsstreitigkeiten usw.

Der Geldmarkt ist in unserem System kein freier Markt, dessen Preis (Zins) aus Angebot und Nachfrage entsteht. Draghi selbst hat erheblichen Einfluss auf die Zinsentscheidungen der EZB; daher sollte es für ihn nicht allzu schwer sein, eine Vorhersage vorzunehmen. Refinanzierungssätze und die Einlagefazilität der EZB (https://bankenverband.de/fachthemen/konjunktur-und-wirtschaft/leitzinsen-der-ezb/) bilden die Grundlage aller wichtigen Zinssätze. Der Versuch anhand von Modellen vorherzusagen, welche Entscheidung die Verantwortlichen der EZB zu welchem Zeitpunkt treffen werden ist reine Zeitverschwendung, weil es sich nicht um dynamische Systeme oder stochastische Prozesse handelt, sondern um subjektive Entscheidungen.

Es gibt sehr wohl unzählige Modelle, die versuchen, die Zinsstrukturkurve zu beschreiben. Abgesehen von Approximationen zur Bewertung bestimmter Derivate sind diese Modelle in der Praxis jedoch nutzlos. Jeder, der einige Jahre (über einen Kreditzyklus) täglich in Echtzeit die Zinskurven des Geldmarkts und wichtiger Staatsanleihen beobachtet, schlägt in der Analyse und Implementation jedes existente Modell. Wobei insbesondere die Praxisferne einiger Modelle diese praktisch disqualifiziert. Es ist beispielsweise nutzlos, zur Schlussfolgerung zu kommen, dass sich Laufzeit xy eines bestimmten Marktes um einige Basispunkte tiefer sein müsste, wenn jene Laufzeit erst hunderte weitere Basispunkte steigt und zu einem völlig unbestimmten Zeitpunkt (hoffentlich) zurück bewegt.

Die einzige Möglichkeit, um zu weitgehend begründeten Annahmen über zukünftige Zinsen zu kommen, besteht darin, implizite Annahmen, die bestimmte Zinsderivate einpreisen, als Quelle zu nutzen. Diese Vorgehensweise resultiert jedoch nur in der Marktmeinung, die regelmäßig falsch ist.


Ich beschreibe mal, wie ich die Situation bewerte und würde mich über Kritik am Ansatz tatsächlich freuen.
Die niedrigen Zinsen bewirken eine Inflation am Kapitalmarkt, deren Werte steigen, die Renditen für Kapitalmarktprodukte fallen. Es enstehen große Buchgewinne und damit das Gefühl steigenden Wohlstandes bei Besitzern von Kaptialmarktprodukten wie Immobilien und Aktien, realwirtschaftliche Auswirkungen sind beschränkt auf die Bauwirtschaft. Inflation findet kaum statt, weil die Kreditesummen in den bestehenden Kapitalmarkt fließen. Gewinnen tut, wer zu den derzeitigen Preisen verkauft.
Realwirtschaftlich spürbare Inflation würde bei steigenden Löhnen/Preisen für den Warenkorb entstehen. Dies trat bisher nicht ein, weil die steigenden Gewinne der Unternehmen nicht durch steigende Produktivität entstehen, sondern durch zusätzliche Einstellungen bei gleicher Produktivität. Damit sind Lohnsteigerungen nach wie vor schwer möglich. Invesitionen in höhere Produktivität fand bisher in der EU kaum statt, weil die Industrie (bisher) nicht von einer konstant steigenden Nachfrage aus geht und (noch) leidglich die Kapazitätsauslastung erhöht. Dazu passend die steigende Anzahl von befristeten Arbeitsverträgen. Sprich: Die Industrie traut dem Wachstum nicht. Wo hier Kredite aufgenommen werden, geschiet dies eher zwecks Umschuldung oder Übernahmen.
Daher bewirkte die Ausweitung der Geldmenge über niedrige Zinsen bis heute kaum Inflation.

Dem kann ich weitgehend zustimmen. "Gewinnen tun" auch jene Nutzer geeigneter Zinsswaps, die geeignet sind, die thematisierten Zinsrisiken von Immobilien zu neutralisieren. Noch besser ist es dabei, die gekaufte Immobilie wegzulassen.



Nach meiner Einschätzung wird Inflation über die Realwirtschaft nicht erreicht werden, der Staat wird hier direkt eingreifen müssen, in dem er die Löhne und Ausgaben für den staatlichen Sektor erhöht und dies über Schulden und/oder Investitionszurückhaltung kompensiert. Daher der Zerfall der Infrastruktur trotz steigender Steuereinnahmen, die Gelder werden in kosumptive Ausgaben umgeleitet zum Nachteil der Investitionen. Draghi scheint daran zu arbeiten, denn die Südländer haben bis heute noch nicht mal das BIP Niveau von vor 2008 erreicht bei weiter gestiegener Verschuldung. Die relative Ruhe ergibt sich aus der Kombination: Steigende staatliche Ausgaben, niedrige Zinsen, steigende Schulden. Um den Zeitrahmen der Hoffnung auf einen echten Wirtschaftsaufschwung zu strecken, werden über "Quantitavie Easing" bilanzielle Risiken von den Privatbanken auf die EZB übertragen. Da die Banken dies zur Bilanzverkürzung verwenden, sind sie dennoch nicht fähig, ihr Kreditvolumen weiter hoch zu fahren, was sich negativ auf die mittelständische Industrie aus wirkt, die hier besonders abhängig ist. Daher eine steigende Zahl von Zombi Banken und Unternehmen. Der Euro wird nur so lange funktionieren, wie die Zinsen nahe Null bleiben trotz 4% Inflation, so sie denn überhaupt kommt.

Nicht ganz. Der Grund sind zu große Bilanzen. Europäische Banken müssten etwa die Hälfte ihrer Bilanzen abbauen, um ein gesundes Maß zu erreichen.



Zum Kern: Ich sehe den kritischen Punkt für die Kapitalmärkte erreicht, sobald die Kapitalmarktpreise auf ein Niveau gestiegen sind, das maximal 1-2% Rendite (ohne berücksichtigung der Buchwerte, also nur tatsächlicher positiver Cash-Flow) möglich sind, ohne exorbitant hohe Risiken ein zu gehen. Dann ist die Aufnahmefähigkeit des Kapitalmarktes erschöpft. Bei Immobilien steht dieser Punkt kurz bevor oder ist bereits erreicht. Bei Aktien besteht noch etwas Luft, zumal die Bewertungen komplexer sind, aber auch hier gibt es kaum noch Unternehmen, die mehr als 2-3% Dividendenrendite erwirtschaften können. Der Zeitrahmen ist begrenzt, länger als 3-4 Jahre kann es so nicht weiter gehen. Der Markt kann dann entweder auf hohem Niveau stagnieren und austrocken, so wie das in Japan passierte mit einer Deflation als Folge oder er fällt in eine Rezession mit Marktbereinigung. Für die EU gehe ich davon aus, das eine kleinere Rezession an den Weltmärkten ein Nachgeben der Aktien- und Immobilienwerte um 20-30% bewirken wird mit dem dann üblichen Lawineneffekt, weil der unterbesicherte Anteil an Immobilienkrediten die Nachfrage in einem Umfeld mit sinkenden Immobilienpreisen übersteigen wird. Die Blase platzt in einem schwer zu prognostizierenden Tempo usw.
Diesen kritischen Punkt haben wir bereits überschritten. Bundesschatzanweisungen und Bundesobligationen sind seit einigen Jahren von negativer Rendite. Auf der Seite der "BRD GmbH" (https://www.deutsche-finanzagentur.de/de/institutionelle-investoren/primaermarkt/auktionsergebnisse/) sind die Neuemissionen ersichtlich. Beispielsweise zweijährige Schatzanweisungen, die keine Kupons ausschütten, 101+ Euro Kosten und bei Fälligkeit nur 100 Euro zurückgeben. Der Grund dafür sind EZB Refinanzierungssatz und Einlagefazilität.



Ob die Zinsen auf über 4% steigen, hängt dann davon ab, ob der staatliche Beschäftigungssektor per Neuverschuldung weiter aufgebläht würde. Die Realwirtschaft gibt das nicht her, da die Produktiviät stagnierte und nicht an stieg. Geht Drahi diesen Weg, hätten wir steigende Löhne in der Staatswirtschaft, steigende Staatsquote, steigende Staatsverschuldung und dann stark anziehende Inflation. Etwas so, wie in Italien und Griechenland vor Einführung des Euro üblich. Normalerweise würde die Industrie an Wettbewerbsfähigkeit gewinnen, aber ob sie sich dem sich dem Lohndruck aus dem staatlichen Sektor entziehen kann? Seit Beitritt zum Euro ist genau das den Südländern nie gelungen. Es dürfte also trotz allem eine Marktbereinigung ein setzen, die Krise vertieft sich, sobald das Transfersystem greift. Die Südländer werden Kompensation für den aus ihrer Sicht nach wie vor zu hoch bewerteten Euro und die zu niedrige Inflation verlangen.

Direkt hängt es eigentlich nur von EZB-Leitzinsen ab. Ich halte die Zielsetzung heutiger Notenbanken (2% Inflation) für eine unbegründete Dummheit von Menschen, die es nicht besser wissen. Das Wirtschaftswachstum innerhalb der EU war zuletzt deutlich über 2% und erlaubt nach meiner Einschätzung, die extremistischen Maßnahmen aus Anleihekäufen und Niedrigzinsen einzustellen. Wenn Länder, Banken, Firmen nicht in der Lage sind, sich zu refinanzieren, müssen sie eben für ihre fiskalischen Fehler haften und im Rahmen einer Restrukturierung abgewickelt werden.



Wie man das Problem lösen könnte, sehe ich nicht.

Es wäre hinreichend, wenn Notenbanken aufhören, Zinsen zu manipulieren. Die freie Marktwirtschaft ist eine der besten Dinge, die der Menschheit widerfahren ist. Der Markt sollte auch darüber richten, welche Zinsen Banken, Staaten und Firmen zahlen müssen.
Was in diesem System nämlich stattfindet ist eine Rettung derer, die aufgrund unzureichender fiskalischer Disziplin praktisch insolvent sind. Dabei entstehen selbstverständlich auch Kosten, die früher oder später von der Öffentlichkeit getragen werden.
Ich wäre nicht bereit, einen Cent für eine insolvente Bank zu bezahlen. Die abgrundtiefe Verblödung oder vollkommene Besessenheit von Gier, die zur Hinrichtung eines derart profitablen und mächtigen Geschäftsmodells notwendig ist, begründet meines Erachtens auch längere Gefängnisaufenthalte, die Betroffenen eine gewisse Bescheidenheit anerziehen können. Früher wurden Banker, die aus Gier insolvent wurden, erhängt. Nach meiner Wahrnehmung eine geeignete Strafe.



Hälst du die Wahl des Indikators (Eigenkapitalrendite für Invesitionsprojekte im Kaptalmarkt ohne Berücksichtigung der steigenden Buchwerte)für zutreffend/ausreichend, um das Maximum einer Hausse zu erkennen? Ab 1-2% sind hier tragfähige Invesitionen und positiver Cash-flow ja kaum noch möglich.
Ich habe den kausalen Zusammenhang zwischen RoE und dem Maximum einer Hausse nicht verstanden, was auch meiner verminderten Auffassungsgabe nach einem 14h Arbeitstag geschuldet sein kann.

[Pommes]

Angesichts regelmäßiger Spekulationen über die Preisentwicklung von Immobilien und angenommenen Ursachen der starken Preiszuwächse ist es möglicherweise erhellend, die preisrelevante Zinssensitivität von Immobilienpreisen zu betrachten, die, meine ich, auch die einzige relevante Zustandsgröße ist, was nachfolgend ersichtlich werden sollte.


Zinsen und Immobilien sind immer Opfer der Marktlage, die Banken zahlen für ihre Guthaben bei der Zentralbank inzwischen negative Zinsen, und seitdem in meiner Nachbarschaft gebaut wurde wie doof, ist die Rendite für meine Wohnungen futsch.

[Pommes]

Meine Hoffnung ist plötzliche Inflation über 4%, welche die EZB wider Willens zur Zinserhöhung zwingt.
Wo soll die denn herkommen?
5 Millionen Arbeitslose stellen keine Nachfrage und 50% unserer Wirtschaftsleistung geht in den Export, mehr Lohn ist also auch Essig, wo also soll die Inflation her kommen?

[Hank Rearden]

Wo soll die denn herkommen?
5 Millionen Arbeitslose stellen keine Nachfrage und 50% unserer Wirtschaftsleistung geht in den Export, mehr Lohn ist also auch Essig, wo also soll die Inflation her kommen?

Von der Geldmengenausweitung! Woher sonst?
Staaten sowie staatliche und private Banken schaffen Geld aus dem Nichts (Fiat money) und das führt zu Inflation (von lat. inflare aufblähen)
Inflation ist also die Ursache der Preissteigerungen, nicht die Folge!

[Pommes]

Von der Geldmengenausweitung! Woher sonst?

Interessant für die Inflation ist nur die Nachfrage wirksame Geldmenge, sprich das Geld das im Markt ankommt, erst wenn die Nachfrage steigt erhöhen die Händler die Preise. (Inflation bedeutet steigende Preise)


Staaten sowie staatliche und private Banken schaffen Geld aus dem Nichts (Fiat money) und das führt zu Inflation (von lat. inflare aufblähen)

Ein immer wieder gerne abgeschriebenes Märchen, Banken schaffen kein Geld aus dem Nichts, es gibt keine Bank aus der jemals mehr Geld hinaus als hinein gegangen ist.
Banken können nur Ansprüche auf Geld schaffen.


Inflation ist also die Ursache der Preissteigerungen, nicht die Folge!
Wie gesagt Inflation (Händler erhöhen die Preise) ist Ursache von steigender Nachfrage.
Es gibt aber auch die Geldhaltungsinflation, in dem Fall übersteigt die Geldmenge die Wertschöpfung erheblich.

[Hank Rearden]

Interessant für die Inflation ist nur die Nachfrage wirksame Geldmenge, sprich das Geld das im Markt ankommt, erst wenn die Nachfrage steigt erhöhen die Händler die Preise. (Inflation bedeutet steigende Preise)



Ein immer wieder gerne abgeschriebenes Märchen, Banken schaffen kein Geld aus dem Nichts, es gibt keine Bank aus der jemals mehr Geld hinaus als hinein gegangen ist.
Banken können nur Ansprüche auf Geld schaffen.


Wie gesagt Inflation (Händler erhöhen die Preise) ist Ursache von steigender Nachfrage.
Es gibt aber auch die Geldhaltungsinflation, in dem Fall übersteigt die Geldmenge die Wertschöpfung erheblich.

Inflation bedeutet Geldmengenausweitung!
Banken erhöhen selbstverständlich die Geldmenge, weil sie mehr Geld verleihen als sie haben.
Das nennt man "fractional reserve banking" und bewirkt u.a. die Inflation.
Was Du meinst, ist die Teuerung durch gesteigerte Nachfrage, fälschlich auch Preisinflation genannt!

Händler erhöhen keine Preise, das können sie gar nicht.
Die Preise am Markt steigen infolge der Inflation, weil eine erhöhte Geldmenge auf eine gleichbleibende Warenmenge trifft.

Der Staat fördert die Geldmengenausweitung, weil er am meisten vom Cantillon-Effekt profitiert und er sich aufgrund des
Geldwertverlustes auch noch entschuldet (auf Kosten der Sparer).

[Pommes]

Inflation bedeutet Geldmengenausweitung!
Banken erhöhen selbstverständlich die Geldmenge, weil sie mehr Geld verleihen als sie haben.


Stell dir mal vor es wäre so, die Banken könnten sich selber retten und der Staat bliebe außen vor.
Dem ist aber nicht so wie wir wissen.
Keine Bank kann mehr ausgeben als sie hat, das wäre nämlich kriminell und die Bilanz würde dann auch in Schieflage geraten.
Die Banken zahlen eh schon negative Zinsen für ihre Guthaben, warum sollten die noch Geld aus dem Nichts schaffen.



Das nennt man "fractional reserve banking" und bewirkt u.a. die Inflation.
Was Du meinst, ist die Teuerung durch gesteigerte Nachfrage, fälschlich auch Preisinflation genannt!

Händler erhöhen keine Preise, das können sie gar nicht.
Die Preise am Markt steigen infolge der Inflation, weil eine erhöhte Geldmenge auf eine gleichbleibende Warenmenge trifft.

Natürlich erhöhen die Händler die Preise, wenn die Leute dir deine Produkte plötzlich aus den Händen reißen, weil sie mehr verdienen, wärest du schön blöd wenn du den Preis nicht anheben würdest.
Der Preis ist immer eine Frage des Marktverhältnisses.


Der Staat fördert die Geldmengenausweitung, weil er am meisten vom Cantillon-Effekt profitiert und er sich aufgrund des
Geldwertverlustes auch noch entschuldet (auf Kosten der Sparer).

Kann ich nicht nachvollziehen, Kreditschöpfung findet eh kaum noch statt, warum zahlen die Banken wohl inzwischen negative Zinsen für ihre Guthaben.

[HansMaier.]

Interessant für die Inflation ist nur die Nachfrage wirksame Geldmenge, sprich das Geld das im Markt ankommt, erst wenn die Nachfrage steigt erhöhen die Händler die Preise. (Inflation bedeutet steigende Preise)


Inflation kommt von inflatio, aufblähen, der Geldmenge nämlich.




Ein immer wieder gerne abgeschriebenes Märchen, Banken schaffen kein Geld aus dem Nichts, es gibt keine Bank aus der jemals mehr Geld hinaus als hinein gegangen ist.
Banken können nur Ansprüche auf Geld schaffen.


Solltest Du damit aussagen wollen, daß eine Bank Einlagen zur Kreditvergabe benötigt, so
irrst Du. Sie benötigt nur den Mindestreservesatz an, aus dem Nichts geschaffenem,
Zentralbankgeld.
MfG
H.Maier

[Hank Rearden]

Stell dir mal vor es wäre so, die Banken könnten sich selber retten und der Staat bliebe außen vor.
Dem ist aber nicht so wie wir wissen.
Keine Bank kann mehr ausgeben als sie hat, das wäre nämlich kriminell und die Bilanz würde dann auch in Schieflage geraten.


EBEN!
Geld aus dem Nichts zaubern ist nichts anderes als Falschgeld produzieren!
Das fällt nur auf, wenn die Leute das Giralgeld (https://de.wikipedia.org/wiki/Giralgeldschöpfung) abheben und Bargeld haben wollen!
Dann fällt auf, dass die Bank das Geld gar nicht hat, sondern nur einen minimalen Teil,
den Mindestreservesatz, das sind so ca. 2%! Also können Banken das 50-fache an Kredit aus den Nichts schaffen.

"Würden die Menschen das Geldsystem verstehen, hätten wir eine Revolution noch vor morgen früh!"
Henry Ford

In der Tat...

[Leibniz]

Zinsen und Immobilien sind immer Opfer der Marktlage, die Banken zahlen für ihre Guthaben bei der Zentralbank inzwischen negative Zinsen, und seitdem in meiner Nachbarschaft gebaut wurde wie doof, ist die Rendite für meine Wohnungen futsch.

Der zentrale Aspekt ist jedoch die historisch bisher unerreichte Konvexität von Immobilienpreisen.
https://i.imgur.com/gYHmQwj.png

In diesem Fall ist die Konvexität(Anteil des zweiten partiellen Differentials an Steigung (ersten partiellen Differentials) der Funktion) deutlich größer.
https://i.imgur.com/ZA0buST.png

Es lässt sich zeigen, dass der Erwartungswert aller zukünftigen Investitionen für einen existenten Zeitpunkt t > t0 die untere Beschränkung eigenes Vermögens (idr. 0) annimmt, wenn kontinuierlich oder regelmäßig Investitionen eingegangen werden, dessen Wert der negativer Konvexität über variablen Zustandsgrößen ausgesetzt ist und über keine untere Beschränkung verfügt. (z.B. Intervall (-unendlich, x] mit x reell)

Diese Eigenschaft ist ein Risiko, das kein rationaler Mensch eingehen kann. Während der Barwert nämlich durchaus steigen kann, existiert eine Zeit größer Gegenwart, zu der die Absorption aller vorhandenen Vermögenswerte einsetzt und der Barwert nachfolgend Null annimmt und konstant bleibt.

Vielfach liegt diesem Irrtum der Fehler zugrunde, Einzelereignisse auch nach ihrer Wahrscheinlichkeit zu gewichten. Über hinreichend mächtige Mengen von Einzelereignissen ist diese Betrachtung zwar zulässig, jedoch im Einzelfall nutzlos.

[Leibniz]

Wo soll die denn herkommen?
5 Millionen Arbeitslose stellen keine Nachfrage und 50% unserer Wirtschaftsleistung geht in den Export, mehr Lohn ist also auch Essig, wo also soll die Inflation her kommen?

Ich halte es selbst auch für unwahrscheinlich, würde es jedoch begrüßen. Das erste Prozent Zinserhöhung in den USA hat jede 100Tsd. USD dreißigjährige US-Staatsanleihe um mehr als 15Tsd. USD verbilligt.

Die Zinsen in BRD-Finanzierungstiteln sind jedoch deutlich niedriger als sie in Treasury Bonds jemals waren. Die neu emittierten Schatzanweisungen und Obligationen sind mitunter Zero-Coupon Anleihen, verfügen also über noch mehr negative Konvexität gegenüber Gewöhnlichen gleicher Laufzeit.

[Leibniz]

Stell dir mal vor es wäre so, die Banken könnten sich selber retten und der Staat bliebe außen vor.
Dem ist aber nicht so wie wir wissen.
Keine Bank kann mehr ausgeben als sie hat, das wäre nämlich kriminell und die Bilanz würde dann auch in Schieflage geraten.
Die Banken zahlen eh schon negative Zinsen für ihre Guthaben, warum sollten die noch Geld aus dem Nichts schaffen.




Natürlich erhöhen die Händler die Preise, wenn die Leute dir deine Produkte plötzlich aus den Händen reißen, weil sie mehr verdienen, wärest du schön blöd wenn du den Preis nicht anheben würdest.
Der Preis ist immer eine Frage des Marktverhältnisses.



Kann ich nicht nachvollziehen, Kreditschöpfung findet eh kaum noch statt, warum zahlen die Banken wohl inzwischen negative Zinsen für ihre Guthaben.


Barclays hat nach der Finanzkrise mangels Eigenkapital dem Staat Katar einen Kredit erteilt, welcher als Kapitalerhöhung direkt an Barclays zurück floss und damit als Eigenkapital gezählt wurde. Allerdings hat sich das Serious Fraud Office in London mittlerweile dieser Angelegenheit angenommen, weil Katar auf Befehl der Ostküste zum Feind anglo-amerikanischer Fassadenregierungen wurde. Auch beliebt (Siehe Goldpreis in diesen Tagen) sind Edelmetalle. Gold ist zu niedrigen Zinsen als Leihe zu beschaffen. Die Dealer Banken leihen es oft untereinander oder von Zentralbanken, verkaufen es in New York (COMEX) oder London (LME) und sichern den späteren Rückkauf mit Forwards/Futures längerer Laufzeit ab. Die freigesetzten Mittel sind nützlich, um beispielsweise Staatsanleihen zu beschaffen (Kauf/Leihe/Repo etc.), diese können als Sicherheit bei den Zentralbanken hinterlegt werden und lassen sich nach modernen "Standards" der Buchhaltung als "Eigenkapital" anrechnen.

Zu bedenken ist, dass in diesem Kontext erwähnte Gold verkauft wurde; also einen neuen Eigentümer hat, der es wieder verleihen kann. Eine vertrauliche Quelle hat mir kürzlich berichtet, dass die vielfach durchgeführten Stresstests für Banken einfach mit beschafften Sicherheiten zu umgehen sind. Diese gewöhnlichen Transaktionen am Geldmarkt erlauben es, sehr große Bestände an Anleihen mit sehr geringen Eigenmitteln zu finanzieren.
Meines Erachtens finden derzeit große Transaktionen in Treasury Bills und Notes zu 1,5-2,5% Rendite finanziert durch negativ rentierende BRD-Schatzanweisungen und Obligationen statt. Die FX-Swaps und Forwards für diese Laufzeiten sind meines Erachtens ein wenig daneben. Dabei ist es möglicherweise wichtig zu wissen, dass FX-Swaps und Forwards direkt in Geldmarktderivaten der Währungsräume, sozusagen synthetischen Bankeinlagen, repliziert werden können.
Der 3M-EURIBOR war zum 11:00 Fixing aus London bei -0,327% während Futures und synthetische Forwards für Dez. 2019 bereits für 1,145% gehandelt werden, was etwas optimistisch erscheint.

[Leibniz]

EBEN!
Geld aus dem Nichts zaubern ist nichts anderes als Falschgeld produzieren!
Das fällt nur auf, wenn die Leute das Giralgeld (https://de.wikipedia.org/wiki/Giralgeldschöpfung) abheben und Bargeld haben wollen!
Dann fällt auf, dass die Bank das Geld gar nicht hat, sondern nur einen minimalen Teil,
den Mindestreservesatz, das sind so ca. 2%! Also können Banken das 50-fache an Kredit aus den Nichts schaffen.

"Würden die Menschen das Geldsystem verstehen, hätten wir eine Revolution noch vor morgen früh!"
Henry Ford

In der Tat...
Nicht nur Geld, sondern alle möglichen Rohstoffe. Wobei Banken entweder nach Zuweisung und Hauptrefinanzierungssatz Geld der Zentralbank leihen können und gegen verpfändete/getauschte Sicherheiten (Kredite,Anleihen,ABS,MBS) zum Spitzenrefinanzierungssatz auch kurzfristig sehr viel (Papier-)Zentralbankgeld beschaffen können.



In Repo/Geldmarktgeschäften sind oft keine 2% notwendig. Für kürzere Laufzeiten können weniger als 0,50% ausreichen. In exotischen Spezialgebieten ist es möglich, noch weniger als diese Quote vorzuweisen. Allerdings sind diese Bedingungen nur der Rahmen des möglichen, der unter Risikogesichtspunkten jenen Teilnehmern, die auch langfristig noch in diesem Geschäft sein wollen, verschlossen bleibt.

Die täglichen Transaktionsvolumen des London Clearing House für eine Produktgruppe zeigt, wie groß diese Märkte sind.
https://i.imgur.com/pQhWf1r.png

Dabei ist dieses Clearinghaus eines der 5-10 größten weltweit, die jeweils einige Billionen täglich abwickeln.

[schastar]

EBEN!
Geld aus dem Nichts zaubern ist nichts anderes als Falschgeld produzieren!
Das fällt nur auf, wenn die Leute das Giralgeld (https://de.wikipedia.org/wiki/Giralgeldschöpfung) abheben und Bargeld haben wollen!
Dann fällt auf, dass die Bank das Geld gar nicht hat, sondern nur einen minimalen Teil,
den Mindestreservesatz, das sind so ca. 2%! Also können Banken das 50-fache an Kredit aus den Nichts schaffen.

"Würden die Menschen das Geldsystem verstehen, hätten wir eine Revolution noch vor morgen früh!"
Henry Ford

In der Tat...

Hätten wir nicht. Überlege mal wie viele Menschen direkt, bzw. indirekt vom Staat leben welcher diesess Geldsystem unterstützt, dann wie viele sich an diesem Geldsystem bereichern, wie viele davon abhängig sind und wie vielen es mehr oder weniger egal sein kann. Übrig bleiben Mittelständler welche tatsächlich Netto-Steuerzahler sind und Geld auf der Bank haben. Viele davon sind Handwerker.
Und jetzt, jetzt versuche mal 5 Handwerker unter einen Hut zu bekommen.

[schastar]

Wo soll die denn herkommen?
5 Millionen Arbeitslose stellen keine Nachfrage und 50% unserer Wirtschaftsleistung geht in den Export, mehr Lohn ist also auch Essig, wo also soll die Inflation her kommen?

In der Bauwirtschaft haben wir locker 5% Inflation. Wer heute baut, baut leicht mal 30 - 50% teurer als vor 10 Jahren.

[Pommes]

Inflation kommt von inflatio, aufblähen, der Geldmenge nämlich.

Die Folge sind steigende Preise.
Wenn mehr Geld in den Markt kommt, steigen die Preise.
Eine Kassenhaltungsinflation hat dieselbe Wirkung, der vorhandenen Geldmenge steht keine entsprechende Wertschöpfung gegenüber.


Solltest Du damit aussagen wollen, daß eine Bank Einlagen zur Kreditvergabe benötigt, so
irrst Du. Sie benötigt nur den Mindestreservesatz an, aus dem Nichts geschaffenem,
Zentralbankgeld.
MfG
H.Maier

Ja natürlich braucht die Bank Einlagen zur Kreditvergabe, was glaubst du was die mit deinem Geld macht, denkst du die legen sich deine Taler in den Keller?
Die Nachfrage nach Krediten ist immer kleiner als das Sparpotential, die Banken zahlen für ihre Guthaben bei der EZB inzwischen negative Zinsen, wieso sollten die dann noch auf die Idee kommen Geld aus dem Nichts zu schöpfen.
Geld per Definition ist sowieso nur Bargeld, alles andere sind nur Ansprüche auf Bargeld und Bargeld darf nur die EZB schöpfen.

[Pommes]

EBEN!
Geld aus dem Nichts zaubern ist nichts anderes als Falschgeld produzieren!
Das fällt nur auf, wenn die Leute das Giralgeld (https://de.wikipedia.org/wiki/Giralgeldschöpfung) abheben und Bargeld haben wollen!
Dann fällt auf, dass die Bank das Geld gar nicht hat, sondern nur einen minimalen Teil,
den Mindestreservesatz, das sind so ca. 2%! Also können Banken das 50-fache an Kredit aus den Nichts schaffen.

"Würden die Menschen das Geldsystem verstehen, hätten wir eine Revolution noch vor morgen früh!"
Henry Ford

In der Tat...
Die Bilanz der Bank ist mit Sicherheit Ok denn am Ende des Tages ist alles wieder Bargeld.

[Pommes]

Der zentrale Aspekt ist jedoch die historisch bisher unerreichte Konvexität von Immobilienpreisen.
https://i.imgur.com/gYHmQwj.png

In diesem Fall ist die Konvexität(Anteil des zweiten partiellen Differentials an Steigung (ersten partiellen Differentials) der Funktion) deutlich größer.
https://i.imgur.com/ZA0buST.png

Es lässt sich zeigen, dass der Erwartungswert aller zukünftigen Investitionen für einen existenten Zeitpunkt t > t0 die untere Beschränkung eigenes Vermögens (idr. 0) annimmt, wenn kontinuierlich oder regelmäßig Investitionen eingegangen werden, dessen Wert der negativer Konvexität über variablen Zustandsgrößen ausgesetzt ist und über keine untere Beschränkung verfügt. (z.B. Intervall (-unendlich, x] mit x reell)

Diese Eigenschaft ist ein Risiko, das kein rationaler Mensch eingehen kann. Während der Barwert nämlich durchaus steigen kann, existiert eine Zeit größer Gegenwart, zu der die Absorption aller vorhandenen Vermögenswerte einsetzt und der Barwert nachfolgend Null annimmt und konstant bleibt.

Vielfach liegt diesem Irrtum der Fehler zugrunde, Einzelereignisse auch nach ihrer Wahrscheinlichkeit zu gewichten. Über hinreichend mächtige Mengen von Einzelereignissen ist diese Betrachtung zwar zulässig, jedoch im Einzelfall nutzlos.

Fakt ist aber doch das meine Gewinn weg ist seit dem Dank sinkender Zinsen mehr Sachkapital entstanden ist und sich das fortsetzt solange Geld im Überangebot ist.

[Pommes]

Ich halte es selbst auch für unwahrscheinlich, würde es jedoch begrüßen. Das erste Prozent Zinserhöhung in den USA hat jede 100Tsd. USD dreißigjährige US-Staatsanleihe um mehr als 15Tsd. USD verbilligt.

Die Zinsen in BRD-Finanzierungstiteln sind jedoch deutlich niedriger als sie in Treasury Bonds jemals waren. Die neu emittierten Schatzanweisungen und Obligationen sind mitunter Zero-Coupon Anleihen, verfügen also über noch mehr negative Konvexität gegenüber Gewöhnlichen gleicher Laufzeit.
Schön und gut aber Zinsen müssen erwirtschaftet werden, die blättern wir mit unseren Steuern und Abgaben genauso hin, wie bei Aldi oder sonst wo an der Kasse, deswegen kann es den 99% der Bevölkerung nur daran liegen das die Zinsen negativ bleiben.

[Pommes]

Barclays hat nach der Finanzkrise mangels Eigenkapital dem Staat Katar einen Kredit erteilt, welcher als Kapitalerhöhung direkt an Barclays zurück floss und damit als Eigenkapital gezählt wurde. Allerdings hat sich das Serious Fraud Office in London mittlerweile dieser Angelegenheit angenommen, weil Katar auf Befehl der Ostküste zum Feind anglo-amerikanischer Fassadenregierungen wurde. Auch beliebt (Siehe Goldpreis in diesen Tagen) sind Edelmetalle. Gold ist zu niedrigen Zinsen als Leihe zu beschaffen. Die Dealer Banken leihen es oft untereinander oder von Zentralbanken, verkaufen es in New York (COMEX) oder London (LME) und sichern den späteren Rückkauf mit Forwards/Futures längerer Laufzeit ab. Die freigesetzten Mittel sind nützlich, um beispielsweise Staatsanleihen zu beschaffen (Kauf/Leihe/Repo etc.), diese können als Sicherheit bei den Zentralbanken hinterlegt werden und lassen sich nach modernen "Standards" der Buchhaltung als "Eigenkapital" anrechnen.

Zu bedenken ist, dass in diesem Kontext erwähnte Gold verkauft wurde; also einen neuen Eigentümer hat, der es wieder verleihen kann. Eine vertrauliche Quelle hat mir kürzlich berichtet, dass die vielfach durchgeführten Stresstests für Banken einfach mit beschafften Sicherheiten zu umgehen sind. Diese gewöhnlichen Transaktionen am Geldmarkt erlauben es, sehr große Bestände an Anleihen mit sehr geringen Eigenmitteln zu finanzieren.
Meines Erachtens finden derzeit große Transaktionen in Treasury Bills und Notes zu 1,5-2,5% Rendite finanziert durch negativ rentierende BRD-Schatzanweisungen und Obligationen statt. Die FX-Swaps und Forwards für diese Laufzeiten sind meines Erachtens ein wenig daneben. Dabei ist es möglicherweise wichtig zu wissen, dass FX-Swaps und Forwards direkt in Geldmarktderivaten der Währungsräume, sozusagen synthetischen Bankeinlagen, repliziert werden können.
Der 3M-EURIBOR war zum 11:00 Fixing aus London bei -0,327% während Futures und synthetische Forwards für Dez. 2019 bereits für 1,145% gehandelt werden, was etwas optimistisch erscheint.
Fakt ist jedenfalls das die Nächste Geldblase mit deutlich mehr Bums abraucht als das 2008 der Fall war.

[Pommes]

In der Bauwirtschaft haben wir locker 5% Inflation. Wer heute baut, baut leicht mal 30 - 50% teurer als vor 10 Jahren.

Inflation ist ja beim Zinsgeld gewollt, offiziell sollen meines Wissens immer so um die 2% drin sein, in Teilbereichen des Marktes kann das natürlich deutlich mehr sein, kommt halt auf die Marktlage an.
Hier hab ich was zum Dollar: Der Dollar hat seit der Gründung der Federal Reserve im Jahr 1913 mindestens 90% an Wert verloren, einige Beobachter sagen sogar 98% oder 99%. Quelle=http://www.gegenfrage.com/

[ABAS]

Fakt ist jedenfalls das die Nächste Geldblase mit deutlich mehr Bums abraucht als das 2008 der Fall war.

Die Frequenz der Finanzkrisen hat nicht abgenommen sondern
die Negativauswirkungen werden lediglich besser verschleiert.
Es soll damit die Erkenntnis verhindert werden, das es sich beim
aufgeblaehten, privaten westlichen Finanzsystem um die Krise
selbst handelt, weil Systemversagen nicht eingestanden werden
kann, ohne zugleich politisches Versagen einzugestehen.

Das Volk wird daher von den Maechten des Kapitals und den
instrumentalisierten politischen Erfuellungsgehilfen geschickt
weiter getaeuscht, belogen und betrogen damit es nicht gegen
die Ausbeuter durch Aufstand der Massen aufbegehrt.

[HansMaier.]

.....

Ja natürlich braucht die Bank Einlagen zur Kreditvergabe,



Nein, sie benötigt nur den Mindestreservesatz. 1% aktuell.
Kreditsumme 100.000. Die Geschäftsbank leiht sich 1000 Teuro Luftgeld
von der Zentralbank. Die Zentralbank schöpft dieses Geld aus dem Nichts und die Geschäftbank
erzeugt die restlichen 99.000 ebenfalls aus der Luft.
O-Ton der Bundesbank dazu..:" Einlagen werden dazu nicht benötigt, sie stören aber auch nicht.."

https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/FAQ_Listen/faq_zum_thema_geldschoepfung.html?docId=322134#322 134




was glaubst du was die mit deinem Geld macht, denkst du die legen sich deine Taler in den Keller?


Sie verwendet es für spekulative Finanzgeschäfte.
MfG
H.Maier

[Pommes]

Die Frequenz der Finanzkrisen hat nicht abgenommen sondern
die Negativauswirkungen werden lediglich besser verschleiert.
Es soll damit die Erkenntnis verhindert werden, das es sich beim
aufgeblaehten, privaten westlichen Finanzsystem um die Krise
selbst handelt, weil Systemversagen nicht eingestanden werden
kann, ohne zugleich politisches Versagen einzugestehen.

Das Volk wird daher von den Maechten des Kapitals und den
instrumentalisierten politischen Erfuellungsgehilfen geschickt
weiter getaeuscht, belogen und betrogen damit es nicht gegen
die Ausbeuter durch Aufstand der Massen aufbegehrt.

So sieht es aus.

[Pommes]

Nein, sie benötigt nur den Mindestreservesatz. 1% aktuell.
Kreditsumme 100.000. Die Geschäftsbank leiht sich 1000 Teuro Luftgeld
von der Zentralbank. Die Zentralbank schöpft dieses Geld aus dem Nichts und die Geschäftbank
erzeugt die restlichen 99.000 ebenfalls aus der Luft.
O-Ton der Bundesbank dazu..:" Einlagen werden dazu nicht benötigt, sie stören aber auch nicht.."

https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/FAQ_Listen/faq_zum_thema_geldschoepfung.html?docId=322134#322 134





Sie verwendet es für spekulative Finanzgeschäfte.
MfG
H.Maier

Bitte die PDF sichten und den Text genau lesen.
http://www.helmut-creutz.de/pdf/artikel/bilanz_der_banken_2007.pdf

[houndstooth]

Immobilien werden anhand der diskontierten Cashflows(Mieteinnahmen) , die sie generieren, bewertet. Der gewählte Ausdruck stellt die generierten Cashflows diskontiert dar.
Das wird wohl richtig sein in einem relativ normalem, etwas statischem Markt.

In einem dynamischem, hyper aktivem Markt, wo der Verkaeufer die Oberhand hat, also einem 'seller's market' spielen cash flow oder $ s/f nur eine kleine bis ueberhaupt keine Rolle. Dafuer aber die Gewissheit dass ein staendiger Zustrom von finanzkraeftigen Kaeufern sich um vorhandene Immobilien reisst; gewillt ist mehr zu zahlen als 'Marktpreis' und die Verkaufspreise immer hoeher treiben. Ein Mekka fuer Spekulanten, aus dem Grund stehen hunderte von brandneuen Haeusern , Wert zwischen 3 und 7 Millionen Dollar oft jahrelang leer oder flippen innerhalb von Wochen oder wenigen Monaten.

Anders bei Verpachtungen;hier gilt noch immer gaengiger Marktwert per s/f.


Es ist zweifellos richtig, dass zufällige Ereignisse Einfluss haben können. Da mir nicht bekannt ist, wie es möglich ist, begründete Wahrscheinlichkeiten politischer Zufallsereignisse zu ermitteln und daraus den Einfluss auf Immobilienpreise abzuleiten, wäre es interessant zu erfahren, wie dies einfach zu bewerkstelligen wäre.

Hier ist ein Ereignis dass nicht 'zufällig' sondern absehbar gewesen war und weltweit gewaltigen 'Einfluss auf Immobilienpreise' genommen hatte; zum Verdruss Einheimischer noch immer nimmt und weiterhin nehmen wird: die Rueckgabe der britischen Souveraenitaet von Hong Kong an China im Juli 1997. Seitdem werden in den letzten 20 Jahren ueber eine Trillion Dollar allein nach Nord Amerika und Australien geflossen sein.

[houndstooth]

[///] Mittlerweile haben sogar Affen und Neger zu uns gefunden, um das Bild einer Bananenrepublik abzurunden.
lol

[Leibniz]

Das wird wohl richtig sein in einem relativ normalem, etwas statischem Markt.

In einem dynamischem, hyper aktivem Markt, wo der Verkaeufer die Oberhand hat, also einem 'seller's market' spielen cash flow oder $ s/f nur eine kleine bis ueberhaupt keine Rolle. Dafuer aber die Gewissheit dass ein staendiger Zustrom von finanzkraeftigen Kaeufern sich um vorhandene Immobilien reisst; gewillt ist mehr zu zahlen als 'Marktpreis' und die Verkaufspreise immer hoeher treiben. Ein Mekka fuer Spekulanten, aus dem Grund stehen hunderte von brandneuen Haeusern , Wert zwischen 3 und 7 Millionen Dollar oft jahrelang leer oder flippen innerhalb von Wochen oder wenigen Monaten.

Anders bei Verpachtungen;hier gilt noch immer gaengiger Marktwert per s/f. Diese Orte existieren zweifellos, werden allerdings gerne dort postuliert, wo sie eben nicht zutreffen. Langfristig ist ein schwerwiegender, objektiver Grund notwendig, damit diese Entwicklung bestehen kann. Hong Kong lässt sich mitunter in diese Kategorie einordnen. Neben vielen objektiven Vorteilen für eine Vielzahl von Geschäftsaktivitäten ist der Ort aufgrund seiner Lage strategisch vorteilhaft.
Die eher in Nordamerika übliche Spekulation mit Immobilien wird in großen Teilen von Menschen betrieben, die es nicht besser wissen, da sie den 99% finanziell Unmündigen anhängen. Immobilien (meist mit Krediten) aufzukaufen, um nach Prinzip Hoffnung auf einen Dümmeren zu warten, der sie zu noch höheren Preisen kauft, ist abgesehen von Spezialfällen ein Zeugnis finanzieller Unmündigkeit. Es ist beispielsweise keine Seltenheit, dass professionell strukturierte Anlageobjekte 50-100% Cashflow im Jahr generieren.

Wenn Geld billiger wird und die Verständigen nach 5 Jahren bereits ihr Geld verdient haben, erreicht es oftmals Kreise, die mangels Kenntnis Geschäfte eingehen, die dämlich sind. Viele dieser Gruppe halten Frankfurt im Augenblick (Brexit) beispielsweise für einen attraktiven Ort für Immobilieninvestments. Bevor eine kleine unbedeutende Finanzmarkt-Provinz wie Frankfurt jedoch einer Geldmetropole der letzten Jahrhunderte das Wasser reichen kann, werden die nun getätigten Investitionen noch mehrfach Opfer zinsbedingter Abwertung sein. Die Transaktionsvolumen eines einzigen Tages sind in London wahrscheinlich über 100 Billionen anzusiedeln.

[Leibniz]

Bitte die PDF sichten und den Text genau lesen.
http://www.helmut-creutz.de/pdf/artikel/bilanz_der_banken_2007.pdf





Wie die unterstrichenen Positionen und die eingeschobene Addition der Passiva-Postenb) und c) ausweisen, ergibt sich bereits aus den Einlagen der Nichtbanken und den vonihnen gezeichneten Bank-Schuldverschreibungen ein Betrag von 4.272 Mrd.Diesen Mittelaufnahmen bei den Nichtbanken in Höhe von 4.272 Mrd standen aber nurKreditvergaben an die Nichtbanken in Höhe von 3.487 Mrd gegenüber.Das heißt, die bei Nichtbanken aufgenommenen Mittel der Banken überstiegen 2007die Kreditvergaben um 785 Mrd und damit um 18%! Das bedeutet, dass es weder eineErfordernis irgendwelcher „Kreditschöpfungen“ gegeben hat noch in den Bilanzen derBanken irgendwelche Zahlen oder Lücken vorhanden sind, die eine solche Schöpfungvermuten lassen oder gar belegen!
:wand:
Die Schuldverschreibungen gegenüber Nichtbanken müssen selbstverständlich als Aktivum der Nichtbanken aufgeführt sein, also nicht hier. Banken können nicht gleichzeitig eine Schuldverschreibung gegenüber Nichtbanken als Passivum haben und gleichzeitig den Kredit als Aktivum führen. In diesem Fall wäre die Schuldverschreibung gerade nicht gegenüber einer Nichtbank, sondern einer Bank, die das Aktivum (den Vermögenswert) hält.

Im übrigen ist die Kreditschöpfung keine Theorie oder Vermutung, sondern Fakt. Insofern ist diese Aussage völlig korrekt:


Nein, sie benötigt nur den Mindestreservesatz. 1% aktuell.
Kreditsumme 100.000. Die Geschäftsbank leiht sich 1000 Teuro Luftgeld
von der Zentralbank. Die Zentralbank schöpft dieses Geld aus dem Nichts und die Geschäftbank
erzeugt die restlichen 99.000 ebenfalls aus der Luft.
O-Ton der Bundesbank dazu..:" Einlagen werden dazu nicht benötigt, sie stören aber auch nicht.."

https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/FAQ_Listen/faq_zum_thema_geldschoepfung.html?docId=322134#322 134





Sie verwendet es für spekulative Finanzgeschäfte.
MfG
H.Maier

[houndstooth]

Diese Orte existieren zweifellos, werden allerdings gerne dort postuliert, wo sie eben nicht zutreffen. Langfristig ist ein schwerwiegender, objektiver Grund notwendig, damit diese Entwicklung bestehen kann. Hong Kong lässt sich mitunter in diese Kategorie einordnen. Neben vielen objektiven Vorteilen für eine Vielzahl von Geschäftsaktivitäten ist der Ort aufgrund seiner Lage strategisch vorteilhaft.
Stimmt

Die eher in Nordamerika übliche Spekulation mit Immobilien wird in großen Teilen von Menschen betrieben, die es nicht besser wissen, da sie den 99% finanziell Unmündigen anhängen.

Stimmt nicht. Die asiatischen Investoren wussten und wissen genau was sie tun und haben einen Instinkt fuer weitere Marktentwicklung. Die letzten 20plus Jahre haben ihnen Recht und hervorragende Gewinne gegeben.


Immobilien (meist mit Krediten) aufzukaufen, um nach Prinzip Hoffnung auf einen Dümmeren zu warten, der sie zu noch höheren Preisen kauft, ist abgesehen von Spezialfällen ein Zeugnis finanzieller Unmündigkeit. Es ist beispielsweise keine Seltenheit, dass professionell strukturierte Anlageobjekte 50-100% Cashflow im Jahr generieren.
Trifft ueberhaupt nicht weder auf die m/o der Asiaten noch deren Geschaeftspraktikenprofil zu. An cash flow ist bei non revenue Immobilien niemand interessiert: die Wertzuwaechse sind so schnell und so enorm; cash flow in einem market mit 1-2% office space vacancy rate ist enorm, allerdings auch die overhead costs.


Wenn Geld billiger wird und die Verständigen nach 5 Jahren bereits ihr Geld verdient haben, erreicht es oftmals Kreise, die mangels Kenntnis Geschäfte eingehen, die dämlich sind.
Also das trifft auf die hiesigen Umstaende in NA nun wirklich nicht zu. Leute die hier zig Millionen besitzen und clever investieren kann man schwerlich als 'dämlich' bezeichnen.
Du wirst es vielleicht nicht wissen, jedoch geht sog. gentrification ( weg mit Altem und Verfallenem - her mit neuen schoenen Gebauden, Parks usw, die Innenstaedte und bedroom communities wiederbeleben) in vielen Staedten mit grossem Tempo voran , auch hier sind die Profite traumhaft.


Viele dieser Gruppe halten Frankfurt im Augenblick (Brexit) beispielsweise für einen attraktiven Ort für Immobilieninvestments. Bevor eine kleine unbedeutende Finanzmarkt-Provinz wie Frankfurt jedoch einer Geldmetropole der letzten Jahrhunderte das Wasser reichen kann, werden die nun getätigten Investitionen noch mehrfach Opfer zinsbedingter Abwertung sein. Die Transaktionsvolumen eines einzigen Tages sind in London wahrscheinlich über 100 Billionen anzusiedeln.

Stimmt, sollte der Hypothekenzinnssatz z.B. fuer nur 1% , geschweige denn 3% ansteigen, koennen die Schuldner bei z.B. 400,000 oder 500,000 Dollar Hypothek - was bei einem Haus hier sehr wenig ist - nicht mehr zahlen , kiss ihrem down payment investment good bye und wuerden ,wie gehabt, ihr Haus verlassen und wegziehen; die Bank haengt an einem Haus und Hypothekenbuendel die sie kaum verkaufen koennen = toxic mortgages. Alles schon mal dagewesen. Selbst Eigentumswohnungsinhaber mit nur 200.00 bis 400.000 Dollar Hypothek fangen bei 1% an gehoerig zu wackeln, besonders wenn die Wirtschaft steigende Arbeitslosenquoten zeigt.
All dies sind Gruende warum wir uns um starke Zinserhoehungen der Zentralbanken wenig Sorgen machen brauchen, dies wissen asiatische Investoren und kaufen und kaufen und kaufen .....nur den Letzten beissen die Hunde :)

[ABAS]

Stimmt


Stimmt nicht. Die asiatischen Investoren wussten und wissen genau was sie tun und haben einen Instinkt fuer weitere Marktentwicklung. Die letzten 20plus Jahre haben ihnen Recht und hervorragende Gewinne gegeben.


Trifft ueberhaupt nicht weder auf die m/o der Asiaten noch deren Geschaeftspraktikenprofil zu. An cash flow ist bei non revenue Immobilien niemand interessiert: die Wertzuwaechse sind so schnell und so enorm; cash flow in einem market mit 1-2% office space vacancy rate ist enorm, allerdings auch die overhead costs.


Also das trifft auf die hiesigen Umstaende in NA nun wirklich nicht zu. Leute die hier zig Millionen besitzen und clever investieren kann man schwerlich als 'dämlich' bezeichnen.
Du wirst es vielleicht nicht wissen, jedoch geht sog. gentrification ( weg mit Altem und Verfallenem - her mit neuen schoenen Gebauden, Parks usw, die Innenstaedte und bedroom communities wiederbeleben) in vielen Staedten mit grossem Tempo voran , auch hier sind die Profite traumhaft.



Stimmt, sollte der Hypothekenzinnssatz z.B. fuer nur 1% , geschweige denn 3% ansteigen, koennen die Schuldner bei z.B. 400,000 oder 500,000 Dollar Hypothek - was bei einem Haus hier sehr wenig ist - nicht mehr zahlen , kiss ihrem down payment investment good bye und wuerden ,wie gehabt, ihr Haus verlassen und wegziehen; die Bank haengt an einem Haus und Hypothekenbuendel die sie kaum verkaufen koennen = toxic mortgages. Alles schon mal dagewesen. Selbst Eigentumswohnungsinhaber mit nur 200.00 bis 400.000 Dollar Hypothek fangen bei 1% an gehoerig zu wackeln, besonders wenn die Wirtschaft steigende Arbeitslosenquoten zeigt.
All dies sind Gruende warum wir uns um starke Zinserhoehungen der Zentralbanken wenig Sorgen machen brauchen, dies wissen asiatische Investoren und kaufen und kaufen und kaufen .....nur den Letzten beissen die Hunde :)


Die Investoren aus Asien und Russland erwerbern im Gegensatz
zur inlaendischen Investoren die Privat- und Geschaeftsimmobilien
nicht auf Kredit.

Hinzu kommt bei den Auslandsinvestoren aus der VR China noch
ein psychologisches Entscheidungmoment. Chinesische Buerger
und Investoren aus dem Ausland koennen in der VR China nur
Eigentum an Privat- und Geschaeftsgebaeuden erwerben, nicht
aber an den Grundstuecken auf denen die Gebaeude stehen.

Alle Grundstuecke auf denen Privat- und Geschaeftsimmobilien
stehen oder errichtet werden bleiben im Staatseigentum und
gehoeren damit dem gesamten Volk, weil das Volk der Staat ist.
Fuer die Grundstuecke werden Pachtvertraege mit zu zu 100
Jahren Vertragslaufzeit abgeschlossen die bei Wohlverhalten
jeweils im Zuge der Erbpacht verlaengert werden. Sollte der
Immobilieneigentuemer als Paechter gegen Gemeininteressen
des Volkes verstossen, wird der Pachtvertrag nichtig und vom
Eigentuemer darf die Privat- oder Geschaeftsimmobilien welche
auf dem Grundstueck steht, entweder rueckbauen oder zum
Marktpreis an den Staat und damit das Volk verkaufen.

Gerade fuer reiche chinesischen Privatpersonen ist es das Hoechste
ueberhaupt im Ausland gezielt Immobillien mit Grundstuecken zu
erwerben, weil das eben nicht innerhalb der VR China rechtlich
moeglich ist. Die Grundstuecke muessen dabei eine moeglichst
grosse Flaeche haben. Da werden die Chinesen besonders gierig.

Das die westlichen Regierungen und Gesellschaften so daemlich
sind Investoren aus dem Ausland grosse Teile des Staatsgebietes
zu verhoekern halten die Chinesen fuer eine Schwaeche, die es
unbedingt auszunutzen gilt.

[Merkelraute]

...

Das die westlichen Regierungen und Gesellschaften so daemlich
sind Investoren aus dem Ausland grosse Teile des Staatsgebietes
zu verhoekern halten die Chinesen fuer eine Schwaeche, die es
unbedingt auszunutzen gilt.

Sollen die Chinesen doch Grundstücke kaufen und dafür zahlen ! Per Enteignung kann das Grundstück immer noch zurück an den Staat fallen für eine kleine Naturalentschädigung.

[ABAS]

Sollen die Chinesen doch Grundstücke kaufen und dafür zahlen ! Per Enteignung kann das Grundstück immer noch zurück an den Staat fallen für eine kleine Naturalentschädigung.

Die klugen Genossen aus der VR China und Russischen Foederation vertrauen
auf die Gutmuetigkeit aller westlichen Voelker und der westlichen Regierungen
das sie noch auf viele Jahrzehnte, wenn nicht sogar fuer immer, erbaermliche
Sklaven des Kapitals bleiben und es folglich niemals Enteignungen geben wird.

[Leibniz]

Stimmt


Stimmt nicht. Die asiatischen Investoren wussten und wissen genau was sie tun und haben einen Instinkt fuer weitere Marktentwicklung. Die letzten 20plus Jahre haben ihnen Recht und hervorragende Gewinne gegeben.


Trifft ueberhaupt nicht weder auf die m/o der Asiaten noch deren Geschaeftspraktikenprofil zu. An cash flow ist bei non revenue Immobilien niemand interessiert: die Wertzuwaechse sind so schnell und so enorm; cash flow in einem market mit 1-2% office space vacancy rate ist enorm, allerdings auch die overhead costs.


Also das trifft auf die hiesigen Umstaende in NA nun wirklich nicht zu. Leute die hier zig Millionen besitzen und clever investieren kann man schwerlich als 'dämlich' bezeichnen.
Du wirst es vielleicht nicht wissen, jedoch geht sog. gentrification ( weg mit Altem und Verfallenem - her mit neuen schoenen Gebauden, Parks usw, die Innenstaedte und bedroom communities wiederbeleben) in vielen Staedten mit grossem Tempo voran , auch hier sind die Profite traumhaft.



Stimmt, sollte der Hypothekenzinnssatz z.B. fuer nur 1% , geschweige denn 3% ansteigen, koennen die Schuldner bei z.B. 400,000 oder 500,000 Dollar Hypothek - was bei einem Haus hier sehr wenig ist - nicht mehr zahlen , kiss ihrem down payment investment good bye und wuerden ,wie gehabt, ihr Haus verlassen und wegziehen; die Bank haengt an einem Haus und Hypothekenbuendel die sie kaum verkaufen koennen = toxic mortgages. Alles schon mal dagewesen. Selbst Eigentumswohnungsinhaber mit nur 200.00 bis 400.000 Dollar Hypothek fangen bei 1% an gehoerig zu wackeln, besonders wenn die Wirtschaft steigende Arbeitslosenquoten zeigt.
All dies sind Gruende warum wir uns um starke Zinserhoehungen der Zentralbanken wenig Sorgen machen brauchen, dies wissen asiatische Investoren und kaufen und kaufen und kaufen .....nur den Letzten beissen die Hunde :)

Rasant steigende Preise für non revenue Immobilien klingt nach Ponzi-Scheme.

[Leibniz]

Implizite Wahrscheinlichkeitsdichten lassen sich, wie bereits angemerkt, aus den Preisen vieler nichtlinearer Produkte ableiten. Nachfolgend das Ergebnis für 3M Euribor Zinsen fällig September 2019.
https://i.imgur.com/sMXjFRM.png

[schastar]

Implizite Wahrscheinlichkeitsdichten lassen sich, wie bereits angemerkt, aus den Preisen vieler nichtlinearer Produkte ableiten. Nachfolgend das Ergebnis für 3M Euribor Zinsen fällig September 2019.
https://i.imgur.com/sMXjFRM.png

Das ist mir alles zu hoch, da bleibe ich doch lieber bei bei dem was ich kann, ein echtes Haus kaufen und vermieten. Da reicht es fleisig zu sein und wenigstens etwas logisch denken zu können.

[Deutschmann]

Das ist mir alles zu hoch, da bleibe ich doch lieber bei bei dem was ich kann, ein echtes Haus kaufen und vermieten. Da reicht es fleisig zu sein und wenigstens etwas logisch denken zu können.

Wobei das heute auch nicht mehr so richtig Spaß macht. Die Rechte der Mieter werden ja ständig verbessert. Glücklich kann sich schätzen, wer Häuser oder Wohnungen in der Nähe amerikanischer Kasernen hat. Das sind die problemlosesten Mieter.

[schastar]

Wobei das heute auch nicht mehr so richtig Spaß macht. Die Rechte der Mieter werden ja ständig verbessert. Glücklich kann sich schätzen, wer Häuser oder Wohnungen in der Nähe amerikanischer Kasernen hat. Das sind die problemlosesten Mieter.

Dazu bin ich viel zu weit weg.
Ich habe H4-Pack und bekomme mein Geld vom Amt. Aber keine Asylanten, noch nicht. Hab jetzt aber was gefunden was meine Meinung ändern könnte da ich wesentlich teurer vermieten könnte. Da bekommt man echt Gewissenskonflikte.

[SprecherZwo]

Wobei das heute auch nicht mehr so richtig Spaß macht. Die Rechte der Mieter werden ja ständig verbessert. Glücklich kann sich schätzen, wer Häuser oder Wohnungen in der Nähe amerikanischer Kasernen hat. Das sind die problemlosesten Mieter.
Klar immer her mit den Besatzern, Hauptsache die Kasse klingelt. Auch toll wenn Leute die ihr Immobilienvermögen ererbt haben über zuviel Mieterrechte lästern. Bürgerliche sind wirklich das letzte Pack.

[SprecherZwo]

Dazu bin ich viel zu weit weg.
Ich habe H4-Pack und bekomme mein Geld vom Amt. Aber keine Asylanten, noch nicht. Hab jetzt aber was gefunden was meine Meinung ändern könnte da ich wesentlich teurer vermieten könnte. Da bekommt man echt Gewissenskonflikte.

Leute wie du gehören enteignet.

[Deutschmann]

Klar immer her mit den Besatzern, Hauptsache die Kasse klingelt. Auch toll wenn Leute die ihr Immobilienvermögen ererbt haben über zuviel Mieterrechte lästern. Bürgerliche sind wirklich das letzte Pack.

Dann ignorier doch einfach die Situation wie sie heute nicht zu ändern ist und zieh dich in ein unbebautes Waldstück zurück. Vielleicht wirst du dann ohne Besatzer glücklich.

[schastar]

Leute wie du gehören enteignet.

Warum, nur weil ich nicht zu faul war mir etwas zu schaffen?
Ererbt habe ich mir nichts.
Wenn du keine Meite zahlen willst, kauf dir einfach selber was.

[schastar]

Dann ignorier doch einfach die Situation wie sie heute nicht zu ändern ist und zieh dich in ein unbebautes Waldstück zurück. Vielleicht wirst du dann ohne Besatzer glücklich.

Aber nicht auf fremden Boden, schon zuerst kaufen.

[Leibniz]

Klar immer her mit den Besatzern, Hauptsache die Kasse klingelt. Auch toll wenn Leute die ihr Immobilienvermögen ererbt haben über zuviel Mieterrechte lästern. Bürgerliche sind wirklich das letzte Pack.

Mit den Besatzern ist Vorsicht geboten. Bei mir im Rückspiegel sind meist mindestens 2-3, die mir gezielt nachspionieren. Interessant ist, dass sie so viele Leute haben, dass es immer andere sind, die auch innerhalb eines Tages mehrfach abgelöst werden. Am besten ruhig bleiben und vorgeben, sie nicht erkannt zu haben. Bei Telefongesprächen niemals vergessen, dass sie natürlich mithören; auf keinen Fall zuviel erzählen. Und natürlich die üblichen Schutzmaßnahmen (Chemtrails,HAARP,Nano, Skalarwellen, Energie, etc.) nicht vergessen. Gegen Skalarwellen helfen nur echte Metallsiebe, d.h. man kann seinen Kopf nicht mit Plastiksieben abschirmen.

[Neu]

Klar immer her mit den Besatzern, Hauptsache die Kasse klingelt. Auch toll wenn Leute die ihr Immobilienvermögen ererbt haben über zuviel Mieterrechte lästern. Bürgerliche sind wirklich das letzte Pack.

In Deutschland schon. Die laecherliche Eigentumsrate hierzulande ... Geh nach Griechenland, da sind die meisten Leute reich. Wohnen in den eigenen 4 Waenden, wie das schon immer so war. Du nicht? Warum nicht? Kannste nicht sparen? Konsum ist dir wichtiger? Oder willste nicht arbeiten?

[Neu]

Leute wie du gehören enteignet.

Enteigne die, die H4 geschaffen haben. Unter Ludwig Erhard gabs so einen Schweinekram nicht; das gibt's nur in unserem Sozialismus.

[houndstooth]

Rasant steigende Preise für non revenue Immobilien klingt nach Ponzi-Scheme.
Nah, real estate market trends ... :)

[Leibniz]

Das ist mir alles zu hoch, da bleibe ich doch lieber bei bei dem was ich kann, ein echtes Haus kaufen und vermieten. Da reicht es fleisig zu sein und wenigstens etwas logisch denken zu können.

Wie bereits an anderer Stelle angemerkt, sind Wahrscheinlichkeiten oftmals nutzlos. Wie N. Taleb in einer seiner höchst unterhaltsamen Veröffentlichungen (http://www.fooledbyrandomness.com/SilentRisk.pdf) anmerkt:
https://i.imgur.com/Fsv5LWP.png
(Bedenken Sie, dass wir nicht im Wahrscheinlichkeitsraum leben[...])